С 1 июля этого года застройщикам будет нельзя продавать квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию. Правила, защищающие дольщиков, вступают в силу.
На выбор у застройщика остается два варианта - банковское сопровождение строительства или счета эскроу, которые через год станут обязательными для всех. Пока же для будущих новостроек действует одна схема - банковский счет с деньгами дольщиков, заведенный на конкретную новостройку. Причем касаться это будет и тех домов, что строятся сейчас и будут числиться не завершенными к 1 июля.
Также застройщикам придется создавать на каждый объект отдельное юрлицо. Это требование введено для того, чтобы банк, где хранятся деньги дольщиков, мог контролировать все расходы на строительство, а застройщик - не использовать средства на завершение других объектов.
Ряд операций по этому счету будет запрещен, на средства с него можно только строить дом, но не выполнять обязательства перед третьими лицами и не покупать ценные бумаги. Забрать прибыль со счета он может только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и в нем зарегистрируют первое право собственности.
Требования к застройщикам с 1 июля также возрастают - компания, занятая на жилом строительстве, должна иметь 3-летний опыт подобной работы в качестве генподрядчика, техзаказчика или застройщика. Также она не должна иметь обязательств, не связанных со строительными кредитами, за исключением целевых кредитов. А на момент строительства на счету у нее должно быть минимум 10% своих и 40% кредитных средств от стоимости проекта. Причем тратить застройщик может из них не более 10% - на зарплату сотрудникам, ЖКХ, рекламу и другие подобные цели.Таким образом государство стремится обезопасить дольщиков и предотвратить появление новых недостроев, которые за предыдущие годы успели стать повсеместной проблемой. Но у этих правил есть и свои побочные эффекты, которые быстро ощутят на себе дольщики.
- Я думаю, что повышение цен на новые квартиры составит не меньше 10%, - полагает вице-президент НП «Профессионалы недвижимости Поволжья» Наталия Корнилова. - Сейчас на рынке жилья спрос довольно низкий, не такой, как в позапрошлом году. Но когда этот объем распродадут, цены пойдут вверх. Свободные сейчас квартиры распродадут за год — два, и через 3 года мы получим дефицит жилья.По мнению специалиста, найти готовую новую квартиру будет сложно, покупателям придется выбирать — или вносить деньги на счет застройщика и ждать, пока он построит их дом, или приобретать жилье на вторичном рынке.
С 1 июля 2019 года меняется и система продаж готового жилья. Реализовывать квартиры застройщики смогут только через счета эскроу. Это касается всех случаев, за исключением тех объектов, где до этой даты был зарегистрирован хотя бы один договор долевого участия.Счет эскроу предполагает, что до момента сдачи объекта застройщик вообще не имеет никакого доступа к средствам дольщиков. Банк, где открыт такой счет, просто хранит деньги, не начисляя на них процентов и не получая вознаграждения за обслуживания счета. Но зато он может использовать средства с него для кредитования застройщиков по низким ставкам. Например, под 6% годовых. Контроль за соблюдением этих правил будет возложен на специальные органы, которые сформируют в каждом регионе под наблюдением Минстроя РФ. Кроме того, работу застройщиков будет проверять специальный Фонд защиты дольщиков. Все строительные компании обязаны будут перечислять в этот фонд 1,2% цены каждого договора долевого участия. Какие банки получат право открывать счета эскроу, пока неизвестно. Но, как пишут «Ведомости», многие крупные организации идею поддерживают, в частности, банк ВТБ.
Сами застройщики смотрят на ситуацию без оптимизма. Как отмечали ранее саратовские участники строительного рынка, для малых предприятий новые правила станут прямым путем к закрытию. В крайнем случае, им придется объединяться, чтобы строить дома сообща. При этом застройщики сами соглашались с необходимостью дешевых кредитов для отрасли. В «Деловой России» сейчас высказываются опасения, что рынок жилого строительства могут покинуть до 30% малых и средних компаний.
