Почему Саратов не Самара — на чем держатся успехи строительной отрасли в соседнем регионе

День строителя России в Саратовской области прошел незамеченным. Хотя дата юбилейная - профессиональному празднику исполнилось 70 лет.

Москва гуляла два дня, здесь День строителя отмечали на ВДНХ как общегородское событие. В Самаре строителей поздравляли в летнем кинотеатре на набережной, вручали награды самым отличившимся специалистам. В Саратове праздник банально замели под плинтус - застройщиков пригласили в СГТУ, скорее, для галочки. Не мудрено, ведь отрасль в Саратове развалили почти до фундамента. И если еще недавно регион с той же Самарой шел "ноздря в ноздрю", то сейчас отставание катастрофическое. Смотрим, что происходит у соседей. 

Проекты, небоскребы, награды

Первое, что бросается в глаза, это количество игроков рынка. В Самарской области, согласно Единому Ресурсу Застройщиков, на данный момент ведут строительство 62 компании. При общем количестве в реестре — 163. Из саратовских строителей сейчас возводят жилые метры только 18 застройщиков.  

По объемам возводимых жилых метров первая тройка в Самаре - это группы компаний «Новый Дон», «Древо» и ГК «Развитие». «Новый дом» возводит 392,3 тысячи кв.метров и занимает 23,9% на местном рынке. У «Древа» в работе 180,2 тысячи жилых метров и 87,1 тысячи — у «Развития». В Саратовской области «стотысячник» сейчас остался один - энгельсский «Новый век» с объемом 152,9 тысячи. Дальше начинается провал.

В ТОП самарских компаний по объемам строящихся домов входят также ГК «Трансгруз» - 67,6 тысячи кв.метров и УК «Альянс-менеджемент» - 55,6 тысячи. Среди лидеров есть весьма почтенного возраста игроки — «Новый Дон» был учрежден в 1999 году, «Трансгруз» - в 1998-м, старейший участник рынка в Самаре, «Корпорация Кошелев», занимающая 8 место по возводящемуся жилью, действует с 1992 года.

Вторая особенность самарского строительного сектора — интерес иногородних игроков. Так, ГК «Развитие» - воронежская компания, «Унистрой» - из Татарстана.

Из других отличий бросается в глаза высокая этажность новостроек при разнообразии стилей исполнения. У местных строителей в плане высотности и внешнего облика полная свобода творчества. Кстати, неоднократно оцененная на престижных конкурсах. ЖК Green River, проект ГК «Древо», в 2023 году вошел в шорт-лист финалистов федеральной премии Urban Awards.

Финалист - проект mix-класса, комплекс из 8 домов, строящейся в бывшей промзоне, на территории Завода имени Масленникова (ЗИМ). Продажи квартир стартовали весной 2023 года. На данный момент сдан один дом, остальные строятся. Планируются здания переменной этажности, от 16 до 32 этажей. Полностью завершить проект застройщик собирается к 2038 году.

Внешне высотки Green River, выполненные в футуристичном стиле, наводят на ассоциации с известным комплексом «Москва-Сити». Это тоже высотная доминанта с видом на воду. Застройщик предусмотрел вентилируемые фасады с архитектурной подсветкой, сквозные подъезды, дворы без машин и комплексное благоустройство с отдельным зеленым бульваром.

Конечно, жилье здесь дорогое. Комплекс включает дома премиум- и бизнес-класса. Но квартиры такого уровня продаются не так быстро, как эконом-класс. А до завершения проекта еще больше 10 лет. То есть, застройщик играет в долгую, он приступил к работам в 2022 году, заручившись поддержкой банков и вот уже 4 года ведет стройку. Успев и открыть продажи, и выйти в финал престижной премии. 

Такой проект можно запустить только будучи уверенным в стабильности, в прозрачных и понятных правилах игры. Кроме того, застройка промзон подразумевает комплексное развитие территории. О нем мы еще скажем отдельно.

В наградных списках Urban Awards Самарская область присутствует почти каждый год. Так, в 2025 году башни «Баланс Towers» - два небоскреба высотой 22 и 37 этажей, построенные ООО «Альянс-Менеджмент» были отмечены сразу в двух номинациях - лучший жилой небоскреб и лучший строящийся региональный ЖК бизнес-класса в Поволжье.

Жилкомплексы с переменной этажностью самарские застройщики вообще любят. Поскольку их, в отличие от саратовских коллег, не стесняют в высотности. У лидера местного рынка ГК «Новый Дон» в работе сейчас комплекс «Самара-Сити», дома высотой в 17-32 этажа. 

Воронежская группа «Развитие» строит комплекс «Юность», 3 дома высотой 14-25 этажей. Проект начат в 2016 году и должен завершиться в 2029. Горизонт планирования, как видим, тоже очень широкий.

Само жилье в самарских новостройках предлагается с отделкой разной степени, в зависимости от желания и возможностей покупателя. Сдавать квартиры «в кирпиче» здесь, конечно, не перестали, но это давно уже не единственный вариант. У крупных застройщиков может быть до 6 различных вариантов отделки. От предчистовой, до отделки под ключ, позволяющей сразу расставить мебель и вселяться.

Заметим, что награды получают не только элитные самарские новостройки. На всероссийском конкурсе «ТОП ЖК — 2025» награду получил ЖК «Культура» компании ГК «Лидер». Его признали лучшим комплексом эконом-класса в Самарской области. 

Это 10-этажный дом из 9 секций, на 441 квартиру, сданный в начале этого года. И несмотря на эконом-класс, построен по принципу «двор без машин». Что для Саратова пока еще экзотика.

КРТ по-самарски

Программу комплексного развития территорий, КРТ, Самарская область утвердила в 2021 году. Правда, заработала законодательная база только в 2023 и ее еще пришлось обкатывать. Но основные направления определились сразу - под КРТ шли промзоны и территории с ветхими домами.

Одним из первых проектов стала застройка бывшего оборонного Завода имени Масленникова (ЗИМ) вместе с территорией АО «Самарский кирпич». Завод обанкротился в начале 2000-х годов, площадку его определили под застройку в 2007, территория считалась весьма перспективной. Центр города, общая площадь 160 га, поменьше, чем 221 га старого аэропорта Саратова, но все равно очень прилично.

В 2020 году ГК «Древо» приобрела 5 га этой территории и начала проектировать свой ЖК Green River. Затем к процессу подключились власти региона, ускорив разработку концепции развития всей промзоны. В апреле 2023 года документация была готова. Занимавший пост тогда губернатора Дмитрий Азаров заявил о создании нового стандарта развития городской среды.

Так появился один из самых крупных в Самаре проектов КРТ, комплексного развития территории. Та самая аббревиатура, что стала кошмаром для саратовцев, для их соседей послужила вектором развития. Из 160 га 60 сразу отвели под соцобъекты, на остальной территории запланировали 2 млн кв.метров недвижимости, доверив это пулу местных застройщиков.

В 2023-2024 годах, напоминает «Самарское обозрение», под застройку в рамках КРТ нашли инвесторов для 7 площадок. Но программа быстро уперлась в протесты населения и судебные иски. Что характерно, идти напролом региональное руководство не стало. В конце 2024 году программу приостановили, в 2025 ее механизм пересмотрели и запустили уже в новом формате. Программой теперь ведает министерство градостроительной политики. Но старые договоры, заключенные с застройщиками мэрией Самары, остались в силе. Отменять прежние разрешения, как это сделал саратовский минстрой, самарское ведомство не стало.

Застройщики тоже соглашались на такие проекты не сразу, считая их рискованными. Особенно в случаях, когда требовалось расселять ветхий жилфонд.

В новом варианте самарская программа КРТ предполагает градостроительный анализ и экономическую оценку каждой площадки перед тем, как предлагать ее для комплексного развития. Любая новая стройка, включая проект КРТ, в Самарской области проходит через градостроительный совет при губернаторе.

Такой подход застройщикам понравился больше. Они и сами согласны, что Самара долго страдала от точечной застройки и новая программа - это выход для всех. И для региона, которому нужны соцобъекты и транспортная инфраструктура, и для строителей, ищущих новые площадки. Промежуточный итог: Всего на июль этого года в Самаре в рамках КРТ осваивается 22 территории на 182,4 га и потенциалом на 5,1 млн кв.метров.

- Считаю, руководство Самарской области провело большую и эффективную работу в этом направлении, сейчас застройщикам понятны «правила игры», заключаются договоры о комплексном развитии территорий, в область приходят инвестиции из других регионов, проводится работа по строительству новых социальных объектов, - цитирует "Самарское обозрение" директора ООО «СЗ «Финстрой» Владимира Жукова.

Подход к соцобъектам в Самаре не ультимативный. По условиям КРТ, какие-то учреждения может возвести застройщик, другие обеспечить регион. Но соцобъекты от бизнеса не требуют безвозмездно, а выкупают по мере готовности. Обычно это детсады. Школы, более дорогие, строят на средства региона или федеральные. Может быть заключено и соглашение о государственно-частном партнерстве.

В качестве примера можно привести застройку нового микрорайона в Самаре между улицами Советской Армии, Тихвинской, Гастелло и Ново-Садовой. Это не промзона, а территория ветхой застройки. Девелопер, ООО «АТМ-Строй» расселяет дома, возводит новые — максимальная высота 19 этажей — а также строит детский сад и, по собственной инициативе, поликлинику. То есть, застройщик сам выбрал, какие соцобъекты ему по силам. В новом районе предусмотрена школа на 300 мест, но под нее «АТМ-Строй» только готовит проект, строить регион будет сам. Новый ЖК "Матрица" планируют сдать в 2028 году.

И так выглядит практически любой крупный проект. У застройщика есть право на высотные дома, простор для маневра. Соцобъекты он вместе с региональным руководством строит сообща. Подход к этому вопросу индивидуальный для каждого отдельного проекта КРТ.

Саратовская область, стоит заметить, без труда могла бы пойти по пути Самарской. Так, в Энгельсе похожим образом могла решиться судьба территории бывшего ракетного училища. Комплексно должны расселять и застраивать Летный городок. Проект КРТ пытались внедрить и на улице Тургенева у лесопарка.

Но КРТ на Тургенева продавливали силой, вопреки желанию граждан. Затем к проекту охладели и власти, и с трудом найденный застройщик. Как результат, кончилось дело несколькими снесенными двухэтажками и дальше проект заглох. Проект планировки территории ракетного училища постоянно перекраивается. Расселение ветхих домов Летного городка идет крайне медленно. Застройщики, закошмаренные судебными процессами и требованиями по соцобъектам, уже не замахиваются ни на какие микрорайоны.

Самара же, найдя баланс между интересами всех сторон, осваивает как бывшие промзоны, так и кварталы ветхих домов.

Не только небоскребы

Частная застройка в Самарской области остается будто в тени небоскребов. Местные застройщики охотно берутся не только за высотки, но и за малоэтажные проекты, таунхаусы и коттеджи. Есть ряд компаний, специализирующихся на частных домах по индивидуальным заказам. Строиться местным жителям власти практически не мешают. Никому в голову не приходит запретить отдельно стоящий коттедж под предлогом «у нас тут когда-нибудь будет КРТ».

В 2023 году власти Самарской области сформировали земельный фонд общей площадью 1,5 тысячи га - под застройку. Из него 57% предназначалось под много квартирные дома. Земельный фонд для ИЖС составлялся из отдельных участков и территорий, планируемых к предоставлению гражданам, например, многодетным семьям. Процесс выбора подходящего участка под частный дом достаточно прост. Это можно сделать при помощи онлайн-сервиса Земля для стройки на публичной кадастровой карте. Правда, для поиска участка нужно авторизироваться через Госуслуги. База данных выдает сразу список участков и территорий под частную застройку с указанием их кадастровых номеров. Можно посмотреть их и на карте.

База данных федеральная. Найти участки, как убедился «БВ», можно и в Саратовской области. Но здесь в перечень внесены в основном лишь те территории, что нарезаны под землю для многодетных семей.

В Самаре под КРТ малоэтажная застройка если и попадает, то централизовано. Так, 3 августа, на платформе ДОМ.РФ был объявлен аукцион на право аренды участка под КРТ в поселке Петра-Дубрава. И победителю торгов на право аренды предлагается территория как раз под малоэтажные и/или среднеэтажные дома.

Детсад на 460 мест он, правда, тоже должен построить за свой счет. Но это условие договора освоения конкретной территории, а не безальтернативные требования к любому участнику строительного рынка.

Подведем итог: развитие любой отрасли, любых проектов идет только там, где их участники умеют договариваться и находить решения, которые устроят все стороны — и органы власти, и застройщиков, и будущих новоселов.

Маргарита Нерода