Bloomberg: долгострои в Китае сжигают средний класс, разоряющийся на ипотеке

Углубляющийся спад на рынке недвижимости в Китае потряс 400-миллионный средний класс страны, подорвав его веру в то, что недвижимость — это наиболее надежный способ накопления средств.

Теперь, когда строительство недвижимости по всей стране останавливается, а цены на жилье падают, многие китайские домовладельцы сокращают расходы, откладывают брак и другие важные жизненные решения, но все равно задерживают выплаты по ипотеке за недостроенные дома, пишет Bloomberg.

Питер, например, отказался от открытия собственного бизнеса и покупки BMW 5 серии после того компания China Aoyuan Group приостановила строительство его дома стоимостью 2 миллиона юаней (300 000 долларов) в Чжэнчжоу, столице провинции Хэнань. Теперь он обременен ипотекой, которая съедает 90% его дохода, а сам дом, может, и вовсе никогда не увидит.

«Я знаю, что каждая инвестиция сопряжена с риском, и вы платите цену за свой собственный выбор», — говорит Питер, попросив не раскрывать его полное имя или какие-либо личные данные. — «Но домовладельцы не виноваты и не должны ощущать последствия».

Недостроенные многоквартирные дома в комплексе Evergrande в Ухане, Китай. Фотограф: Андреа Верделли/Bloomberg.

Питер является одним из сотен тысяч покупателей жилья в более чем 90 городах Китая, которые просрочили ипотечные кредиты на общую сумму 2 триллиона юаней после приостановки компаниями Aoyuan и China Evergrande Group своих проектов. Растущее число представителей среднего класса Китая, где, по разным оценкам, 70% коллективного богатства связано с жильем, все чаще отказываются от платежей, тем самым создавая угрозу для экономики и социальной стабильности.

Китайские власти спешат разрядить ситуацию, предлагая льготный период выплат по кредитам и обязав местные органы власти и банки вмешаться и спасти ситуацию.

По оценкам аналитика Bloomberg Intelligence Кристи Хунг, строительство домов на сумму 4,7 трлн юаней (более 700 миллиардов долларов) может быть остановлено, для их завершения может потребоваться до 1,4 трлн юаней (более 250 миллиардов долларов) или примерно 1,3% валового внутреннего продукта страны.

Уникальный рынок

Рынок жилья Китая уникален тем, что новые дома продаются до того, как они будут построены, а выплаты по ипотеке начинаются сразу после внесения первоначального взноса. Эти предпродажные деньги способствовали жилищному буму, позволив застройщикам начать множество новых проектов.

Хотя остановка проектов в сфере недвижимости не являются чем-то необычным в Китае, глубина нынешних проблем беспрецедентна. Все это происходит на фоне замедления экономики после более чем двух лет непрерывной блокады Covid. Кроме того, широкомасштабное подавление частного сектора во имя «всеобщего процветания» президентом Си Цзиньпином привело к тому, что безработица среди молодежи достигла рекордно высокого уровня.

На конец июня цены на жилье снижаются 10 месяцев подряд, а располагаемый доход на душу населения сокращается пятый квартал подряд. И все это следует за рекордной долговой нагрузкой на домохозяйства Китая, выросшей до 61,6% его ВВП на конец 2021 года с 27,8% в конце 2011 года. Хотя это и относительно низкий показатель по сравнению с такими крупными экономиками, как США и Япония.

Хун Хао, бывший стратег по Китаю в Bocom International Holdings, считает, что просрочка выплат по ипотеке снизит продажи и цены на жилье, создав отрицательный эффект благосостояния, который отразится на экономике.

«Я не думаю, что ставка на недвижимость всегда беспроигрышна», — говорит Хао. —  «Многие привыкли думать, что цены на жилье никогда не упадут. Но теперь здесь происходит смена парадигмы».

Энди Се, независимый экономист из Шанхая, отмечает, что длинный цикл недвижимости изменился. «Высокие цены были оправданы ростом — то есть, доход в один прекрасный день должен был наверстать упущенное. Такого больше нет».

Кредиторская задолженность домохозяйств Китая приближается к крупным экономикам

В Китае, где располагаемый доход на душу населения составляет лишь небольшую часть от подобного показателя в США, часто требуются годы сбережений, чтобы позволить квартиру, нередко стоящую несколько миллионов юаней в крупных городах. Молодые пары обычно полагаются на родителей, бабушек и дедушек в финансировании подобных покупок — это так называемые «шесть кошельков».

Ли, работник технологической фирмы, которому в этом году сократили зарплату на 25%, теперь тратит треть своей зарплаты для ежемесячных выплат по ипотеке в размере 4000 юаней за застопорившуюся застройку Evergrande в Ухане.

В этом месяце он присоединился к бойкоту,в котором участвует около 5000 человек, чтобы подтолкнуть местное правительство и застройщика к возобновлению строительства проекта, в котором предполагается возвести 39 жилых небоскребов.

26-летний мужчина говорит, что он напуган своими перспективами и боится начинать отношения, потому что не уверен, что у него будет собственность, которая рассматривается как необходимое условие для вступления в брак.

Что говорит закон

Покупатели жилья ищут юридической помощи, особенно, в борьбе с банками. Несколько судебных решений были вынесены в пользу покупателей, их контракты на покупку жилья были аннулированы, застройщиков обязали вернуть авансовые платежи и погасить оставшиеся суммы по банковским ипотекам. 

Го, покупатель проекта Evergrande в провинции Хэнань, подал в суд на свой банк после того, как проект был остановлен в прошлом году, и банк не смог перевести средства, предназначенные для строительства, на счета эскроу. «Это банк и застройщик нарушили законы, почему покупатели жилья должны за это платить?».

Банк Питера также не смог перевести деньги на счет эскроу, предоставив застройщику полную свободу действий в использовании средств, о чем он и другие покупатели жилья заявили в письме о бойкоте ипотеки.

Evergrande и Aoyuan не сразу ответили на запросы о комментариях.

Не все люди готовы протестовать или оказывать давление на местные органы власти. Том, который в 2021 году купил жилье от Evergrande в Цзиндэчжэне, не планирует останавливать выплаты по ипотеке или присоединяться к протестам, опасаясь, что это может навредить его кредитному рейтингу. Он уверен, что местные власти обеспечат завершение проекта.

Но многие покупатели, особенно пожилые люди, не могут позволить себе подобную роскошь как ожидание. Лю, пенсионер из Цзиндэчжэня, не мог претендовать на получение банковского кредита и потратил свои сбережения в размере около 800 000 юаней (почти 120 тысяч долларов) на квартиру с лифтом. Он дважды посещал строительную площадку и не обнаружил никаких признаков активности.

«Лучшее, на что мы можем надеяться, это то, что правительство сможет это исправить», — сказал Лю, который живет на пенсию около 3500 юаней (525 долларов)  в месяц. «Но давайте будем честными, это запросто может оказаться несбыточной надеждой».

Перевод Станислава Прыгунова, специально для «БВ»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.