В контексте резко сократившегося числа выданных разрешений на строительство БВ изучил динамику ввода жилья и его строительства в Саратовской области за последние несколько лет и перспективы регионального рынка жилья.
Конечно, сократившееся до трех количество разрешений на строительство пока не обрушило ситуацию со строительством. Рынок пока держится на новостройках, возводящихся в рамках разрешений, выданных в предыдущие годы - а таких было довольно много. Однако статистика показывает, что обстановка серьезно изменилась.
Очевидно, что строительный рынок региона за последние несколько лет был кардинально зачищен - многие его "старенькие" игроки, работавшие если не со времен СССР, то с 90-х годов точно, оказались обанкрочены и/или выдавлены из региона. По сути, сейчас на стройках действует лишь несколько выживших крупных игроков. Причем те, кому удалось договориться с властью, в противном случае - "шаг вправо, шаг влево - расстрел".
Региональная же власть перестала стесняться. Свидетельство тому - множество исковых заявлений в судах об отзыве разрешений на строительство. Что практически одномоментно поставило под угрозу деньги дольщиков и окончание целой серии строек. Впрочем, вскоре стало ясно, что иски в суд похожи на шантаж и выкручивание рук: судопроизводство развивается очень медленно и застройщики сдаются на милость чиновников раньше, чем арбитраж успевает вынести решение.В перспективе вся Саратовская область, видимо, станет зоной комплексного развития - со школами, детсадами и прочими соцобъектами в 500-метровой доступности. Впрочем, пока все эти благие намерения звучат лишь в интернете: в реальности территории под застройку вновь получают приближенные к власти лица и структуры. А понятие КРТ в регионе трактуется совершенно особенным образом: под нее отнесен едва ли не любой земельный участок. Доходит до абсурда: застройка 6 соток под ИЖС оборачивается необходимостью построить рядом школу и детсад. БВ посмотрел, как все это сказывается на объемах вводимого и строящегося жилья в регионе. Так, по данным Росстата, за январь-октябрь текущего года в Саратовской области введено 774,5 тыс. кв. м. жилья. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года - рост всего 2,8%. Сопоставимая цифра - 717 тыс. кв. м. - в Пензенской области, но для этого региона это действительно рост - аж на 11,1% к уровню прошлого года.
До лидеров ПФО, которые растут сопоставимыми или даже еще более медленными темпами, Саратову далеко: там объем введенного жилья при этом исчисляется миллионами квадратных метров. Так, за январь-октябрь в Татарстане введено 2,9 млн кв. м. (101,1% к уровню прошлого года), в Башкирии - 2,6 млн кв. м. (105,2%), в Нижнем - 1,6 млн кв. м. (113,3%). В соседней Самарской области в указанный период введено почти 1,5 млн кв. м. жилья. При том, что этот показатель не дотянул до аналогичного периода прошлого года - 92,7%.Однако обращает на себя внимание, что в этих цифрах все более серьезную долю занимает жилье, вводимое не застройщиками, а жителями - ИЖС. Судя по цифрам, это вообще тренд времени: за указанный период в ПФО введено в строй более 50 млн кв.м. ИЖС против 36 млн кв. м. в многоквартирных домах. Интересно, что Саратовская область, кажется, вообще выезжает по этому показателю практически только за счет ИЖС. Из 774,5 тыс. кв. м. за текущий год 542,6 тыс. кв. м - две трети! - приходится на индивидуальное жилищное строительство. Рост - на 21,4% к уровню прошлого года. Правда, откуда такая огромная цифра - не совсем понятно: никакие новые коттеджные поселки в окрестностях Саратова и крупных городов не появилось. Не исключено, что граждане просто в массовом порядке регистрируют построенные в прошлые годы дома, пользуясь дачной амнистией. На фоне этих цифр может посыпаться, если уже не сыпется, исполнение целого ряда федеральных программ. Например, по переселению из ветхого и аварийного жилья: уже сейчас муниципалитеты вынуждены по несколько раз заявляться на тендеры, не находя предложений от застройщиков. Или закупаться на вторичном рынке, переселяя граждан в такие же ветхие панельки, но пока еще не признанные аварийными.
На фоне этих трендов и особенностей любопытным выглядит свежее предложение спикера ГД РФ Вячеслава Володина дифференцировать ипотечную ставку по регионам в зависимости от средней заработной платы. И, соответственно, сделать ее ниже в тех регионах, где зарплата меньше.Напомним, что в конце октября ЦБ увеличил ставку рефинансирования до 15%. Накануне этой даты фиксировался всплеск интереса к ипотеке - на 10% по сравнению с предыдущими неделями и на 70% - по сравнению с 2022 годом. Однако затем СМИ констатировали, что банки отказались утверждать до 30% ранее поданных заявок. - Это обеспечит доступность денежных средств в рамках ипотечных программ для граждан нашей страны. Это хорошо скажется на развитии самих регионов. Будут строить жилье, будут оставаться не только в субъектовых центрах, но и в малых городах, - считает спикер. Глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина пообещала подумать и обсудить эту идею с правительством РФ. - То, что у нас есть массовая программа, привело к региональным перекосам, у нас значительная часть ипотеки берется в столичных центрах, здесь же покупается инвестиционное жилье, то есть люди из других регионов стараются здесь купить жилье. И, конечно, нужно дифференцировать, - отметила она. При этом она подчеркнула, что "нужно смотреть на уровень проникновения ипотеки — где она развита, а где ее выдают совсем мало — и на жилищное строительство".
- Многим строительным компаниям невыгодно строить жилье в небольших городах из-за низкой прибыльности, и нужно смотреть, как помочь регионам, где обеспеченность жильем недостаточна, - отметила глава Центробанка, предложив в качестве возможной меры единовременные субсидии строительным компаниям.В Саратовской области число выданных кредитов росло с начала года: в январе их была 1 тысяча, в сентябре - 3,1 тыс. Это 10 млрд рублей при ставке в 9,04%. И судя по объемам вводимого жилья, можно согласиться с Набиуллиной: большинство кредитов саратовцы берут на покупку недвижимости в других регионах. Саратовские застройщики вряд ли смогут удовлетворить выросший в два раза спрос на жилье. Впрочем, у саратовских властей есть шансы улучшить статистику, дав старт застройке старого аэропорта или территории вокруг потенциального Столыпинского парка. Хотя крест на цифрах могут поставить непрекращающиеся суды: из 81 действующего разрешения на строительство чиновники отзывают около трех десятков. Сподвигнут ли механизм КРТ или дифференцированная ипотечная ставка к приобретению саратовцами жилья в родном регионе, - покажет время. Пока на фоне ситуации в стройиндустрии и с учетом того, что Саратов входит в ТОП-5 регионов с проблемами демографии и оттока населения, это кажется весьма сомнительным.
