В саратовское облправительство возвращается Александр Стрелюхин - в ранге зампреда, курирующего строительство и ЖКХ. Пост об этом разместил сегодня утром губернатор Роман Бусаргин.
Стрелюхину предстоит курировать не только строительство нового моста через Волгу и очередные линии скоростного трамвая, но и затеваемые минстроем масштабные проекты комплексного развития территорий (КРТ) в Саратове. По объему инвестиций они легко смогут конкурировать если не с мостом, то с трамваем точно. В этом легко убедиться, просмотрев презентацию одной из КРТ - "Брянской", которая должна появиться в Заводском районе.
КРТ "Брянская"
Для района это одна из крупнейших территорий под застройку. Речь идет об участке около 50 га, ограниченном ул. Брянская и проспектом Энтузиастов. Чиновники для КРТ" Брянская" для наглядности подготовили мастер-план, представив его в эпичной по размаху застройки презентации.
Территория включает три кадастровых квартала - 64:48:020446, 64:48:020445, 64:48:020369. Сейчас здесь проживает 2 тысячи человек или 40 человек на га. Не удивительно, что именно для этой КРТ подготовлен мастер-план - расселить ее будет, вероятно, проще всего.
На территории 56 участков - 20 в частной собственности (в основном - под многоквартирными домами), 27 в муниципальной собственности (9 - в аренде), в госсобственности Саратовской области - еще 9 участков.
Сейчас здесь находятся 38 объектов, 11 из которых будут снесены. 1 дом расселен, еще четыре уже аварийные, 6 - внезапно подходят под критерии аварийности. Всего аварийные площади составляют 6,7 тыс.кв.м.
Соцобъектами территория более, чем обеспечена - есть школа №16 (рассчитана на 377 учеников при факте в 278 учащихся). Здесь же - детсад №234. Он рассчитан на 156 воспитанников, фактически посещают 123. Также на территории есть взрослая и детская поликлиники, станция скорой помощи, реабилитационный центр, Дом культуры, спортшкола, стадион и храм.
- Средняя степень загрузки социальных объектов – менее 50 процентов, - говорится в презентации. А с учетом миграционной убыли и очередной демографической ямы, видимо, этого вполне хватит.
Основную ставку чиновники делают на участки, освободившиеся после расселения аварийных домов. Так, до 2019 года в программу расселения входили участки 64:48:020446:850, 64:48:020369:35. Деньги выделял фонд содействия реформированию ЖКХ - 105 млн рублей.
В последующие годы в программу вошли еще три участка - 64:48:020446:32, 64:48:020446:620, 64:48:020446:621, фонд потратил на них 20,2 млн рублей. Еще два участка 64:48:020446:851, 64:48:020446:627 расселены до начала действия программы по расселению аварийных домов.
В итоге пул свободных участков чиновники предлагают распределить следующим образом: три участка отдадут под жилье с двором, детской площадкой, гаражами/парковками и благоустройством. На двух участках будет малоэтажная застройка. По одному участку отдадут под спортплощадку, детсад, бассейн, торгово-офисное здание и пристройку к школе. Участок, занятый парком им. Кирова останется, но будет благоустроен.
Варианты финансирования КРТ
Согласно презентации, застройщикам предлагаются 4 варианта развития КРТ "Брянская" в зависимо от технико-экономических показателей территории и целей проекта.
Так, коммерческий вариант предполагает застройку полностью за счет инвестора. Право он получает по итогам аукциона или если будет определен как оператор КРТ правительством Саратовской области. Соответственно, за счет инвестора будут расселяться аварийные дома, строиться социальная и инженерная инфраструктура. Из запланированных 103,8 тыс.кв.м. жилья 8 тыс. предлагается отдать под расселение, остальные можно пустить в продажу. Застройщик получает субсидии на переселение из аварийного жилья в размере 25%.
Самое интересное - финансы: от инвестора потребуется 8,76 млрд рублей, доходная часть - 8,12 млрд рублей, доходность проекта при этом отрицательная - инвестор понесет убыток в 629 млн рублей. Расходы бюджета ограничатся 146,8 млн рублей.
Второй вариант КРТ - государственно-частное партнерство. Здесь говорится, что показатели КРТ "не позволяют реализовать проект за счёт инвестора", однако этот вариант предполагает расселение аварийных домов с передачей 8 тыс.кв.м. под расселение с получением субсидии. Инвестор же займется созданием социнфраструктуры, а вот расходы на реконструкцию части инженерных сетей предлагается возложить на федеральный бюджет (825 млн рублей). В итоге затраты составляют все те же в 8,76 млрд рублей, что и в предыдущем варианте, хотя "инженерку" оплатит бюджет. Зато доходы (от продажи жилья) будут выше - 8,81 млрд рублей, доходность проекта составит аж 50 млн рублей.
Третий вариант - тоже ГЧП, но с участием областного бюджета. Застройщик расселяет дома, получив на это субсидию, часть сетей реконструируются за счет федерального бюджета, социалку берет на себя областной бюджет. В итоге при затратах в 8,76 млрд рублей доходная часть проекта составит 9,96 млрд рублей, доходность проекта - 1,2 млрд рублей. Правда, нагрузка на бюджеты будет ощутимой - 1,98 млрд рублей, в том числе областной - 1,15 млрд рублей.
Самый дорогой для бюджета - четвертый вариант с ГЧП. Всю социалку и сети строят за счет бюджета, застройщик расселяет аварийные дома, власти при этом покупают 50 тыс.кв.м. под расселение за пределами КРТ. Затратная часть проекта - 9,35 млрд. рублей, доходная - 10,25 млрд, доходность проекта - 0,9 млрд рублей. При этом затраты бюджета составят 5,63 млрд, в том числе областного - 1,15 млрд рублей.
По параметрам доходности наиболее соблазнительными выглядят третий и четвертый варианты. При этом последний - еще и самый лакомый для застройщика. Но, главное, ни в одном из них застройщикам не надо строить социалку, о нехватке которой вот уже два года непрерывно сокрушаются все ветви саратовской власти. А с учетом того, что и аукцион для определения оператора КРТ проводить не обязательно и можно ограничиться лишь постановлением правительства - вообще лафа.
Остается ждать, кому же доверят освоение громадной территории и насколько эта компания будет близка и дорога чиновникам. Вернувшемуся в правительство Александру Стрелюхину предстоит сделать правильный выбор.
Светлана Крючкова
