Саратовский бизнес все чаще получает претензии от надзорных органов из-за объектов недвижимости. Причем речь идет даже не о зданиях. Проблему подняли на рабочей встрече профильного комитета Торгово-промышленной палаты Саратовской области.
Специалисты в области недвижимости на встрече 6 ноября искали выход из непростой ситуации: последнее время предприниматели получили целую серию исков, касающихся сооружений на их участках: заборов, навесов и других подобных объектов. Представителей бизнес-сообщества, которые сталкивались с подобным, пригласили в ТПП, чтобы совместно найти выход из положения.
Как стало понятно в ходе совместного обсуждения, положение саратовского бизнеса в этом плане сложное. Основная претензия органов муниципального контроля к пандусам, входным группам зданий, ограждениям и навесам заключается в том, что они затрагивают границы соседнего участка. В этом случае после проверки их требуют снести. Хотя допускается решить вопрос через оформление сервитута, в судах, как правило, эта возможность во внимание не берется.
Примеры подобного формального подхода привел эксперт по недвижимости, глава и бенефициар «Агентства »Алмаз-А« Андрей Пегов. Ему, в частности, был известен случай, когда минэкономразвития рекомендовало бизнесмену, у которого навес над входом в здание выходил за границы участка, оформить частный сервитут. Но минстрой потребовал сноса и разбиравший претензию Ленинский районный суд вынес решение о разделе земельного участка. В апелляции оно, правда, не устояло.
Бывают и противоположные случаи, когда, например, сам собственник здания просит перенести соседний объект, поскольку он создает помехи. Например, слишком близко подходящая к стене здания ограда мешала убирать снег, необходима была отмостка шириной в метр, чтобы дом не разрушался. Но доказать необходимость переноса ограды в суде владельцу дома не удалось.
Участники встречи привели еще ряд похожих примеров. Так, на улице Большой Садовой, рассказал ИП Роман Сенокосов, по его наблюдениям, несколько мини-маркетов лишились входной группы. Вместо крыльца владельцам пришлось ставить металлическую не слишком удобную лестницу, чтобы не затрагивать соседний участок. При этом то, что для чиновника — всего лишь соблюдение правил, для бизнеса, лишившегося входа в магазин, очень чувствительная мера, в дальнейшем несущая убытки.
- Каждая ступенька это минус 5% стоимости недвижимости. Это минус 5% стоимости трафика. Чем больше ступенек у вас, тем меньше людей к вам зайдет. Если меньше зайдет к вашему арендатору, то меньше вам аренды заплатят, - отметили предприниматели.
Проблема с участком под зданием и окружающей его территорией может выйти боком и в другом случае. На встрече был приведен пример со зданием Заводского районного суда. Его стало подтапливать и для ремонтных работ привлекли подрядчика, саратовскую компанию «Альфа-Рекорд». Но выводить дренаж за пределы земельного участка подрядчик не рискнул. В результате фундамент здания продолжает заливать, а исполнитель работ получил серьезные претензии.
Бывает, что земельный вопрос встает в разрез с требованиями по сохранению самого здания. Один из участников совещания вспомнил историю с памятником культуры, старинным домом, балкон которого, как оказалось, выходил за границу придомового участка. Требования к безбарьерной среде и обязательной установке пандусов для доступа инвалидов в магазин или какое-либо учреждение тоже порой оказываются невыполнимы из-за земельных коллизий.
Доходило до таких казусов, когда за пандус, который чиновники сочли незаконным, штрафовали не владельца помещения, а арендатора. По принципу - раз он ведет здесь бизнес, значит он и должен нести ответственность.
По мнению Андрея Пегова, бизнес-сообщество само может урегулировать вопрос, если выйдет с законодательной инициативой. Необходимо достичь баланса между частным и публичным правом.
- Практика по сносу самовольных сооружений увеличивается, неважно, что это, навесы, пандусы или отмостки, выходящие за границы земельного участка. Но эти сооружения направлены на осуществление безопасной эксплуатации. Если безопасная эксплуатация не угрожает публичным интересам, она должна быть узаконена, - считает он.
- Если у муниципального контроля нет нормативного акта, он будет все трактовать в свою пользу, - согласились предприниматели.
Участники встречи даже высказали предположение, что у сотрудников муниципального контроля есть некая «палочная система», по которой нужно обязательно оштрафовать столько-то предпринимателей за неправильные пандусы.
Отдельная проблема, затронутая на встрече, это нелегальные объявления на зданиях. Тех, кто их наклеил, как правило выявить невозможно, поэтому штрафы грозят собственникам зданий. Особенно серьезные, если речь идет о пропаганде наркотиков, такие объявления злоумышленники наносят обычно краской через трафарет. Если в Ульяновске или Перми бизнесу дается какое-то определенное нормативными актами время, чтобы очистить стену, то в Саратове они должны сделать это немедленно, чтобы не попасть под штраф.
- Я должен караулить, когда на здание что-то прилепят, - заметил один из участников встречи.
Иногда земельные разногласия порождают действия самих чиновников. Так, одна из компаний приобретала участок на территории бывшего химкомбината в Энгельсе. Рядом со зданием был пристроен навес, фактически крыша без стен, под него раньше заезжали для разгрузки железнодорожные вагоны. Предприниматели, которых заинтересовал участок, обратились по этому вопросу в районную администрацию. Землю под зданием они получили, но навес из границ участка был исключен. То есть в будущем землепользователи вполне могли дождаться проверяющих и заработать штраф или получить судебный иск за сооружение, с подачи самих же чиновников ставшее незаконным.
В итоге участники совещания договорились продолжить работу и постараться урегулировать подобные вопросы совместно с представителями власти. На декабрь будет запланировано проведение круглого стола, на котором они рассчитывают сообща найти решение проблемы и сформировать окончательные предложения.
Маргарита Нерода
