Что делать со старым жилфондом в российских городах, не понимают ни муниципалитеты, ни застройщики.
Состоявшийся 23 июля Градостроительный совет был посвящен развитию застроенных территорий крупных городов области. На примере Саратова проблему можно обрисовать так: есть центр города, застроенный разваливающимися одно-двухэтажными домиками, не отвечающими никаким нормам – ни градостроительным, ни санитарным. Реконструировать их нельзя, можно только снести. Вопроса два – что делать с жильцами, и как убедить инвесторов осваивать территорию комплексно, возводя не только точечные многоэтажки, но и сопутствующую инфраструктуру вместе с необходимыми соцобъектами.
На Градсовете было много приглашенных спикеров, в том числе, из Москвы. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева рассказала о разрабатываемой Концепции развития территорий. «В России 100 млн. квадратных метров ветхого и аварийного жилья - 3% от всего жилого фонда, - отметила она. – Это 66 тысяч гектар земли, на которой может быть построено 260 млн. метров жилья. То есть, строительный бизнес получается загружен на 30 лет вперед».
Несмотря на оптимистичные выкладки, пока эти гектары малодоступны. Механизм развития застроенных территорий предполагает, что город без торгов предоставляет земельные участки, а застройщик за свой счет занимается расселением и строительством. Однако норма Градостроительного кодекса, говорящая об изъятии помещений в аварийных домах, не слишком работает. Кроме того, ветхое жилье, индивидуальные дома, гаражи или дачи изъятию не подлежит – их надо выкупать, и понятия о справедливых ценах у владельцев и застройщиков сильно отличаются.
Институт экономки города предлагает ввести механизм голосования собственников – как на Западе: за какую цену проголосуют 70%, за такую и будут выкупать. Но большинство участников Градсовета посчитали это утопией: не договорятся никогда, а суд встанет на сторону владельцев.
- Процедура выкупа должна быть более простой, - уверен Кирилл Холопик из Национального объединения застройщиков жилья. – Кроме того, проекты развития застроенных территорий должны быть прозрачными для инвесторов. Они должны понимать, в какие соцобъекты они будут вкладываться, сколько потратят на транспортную инфраструктуру. Техзадания же зачастую не слишком хорошо проработаны, многие позиции всплывают позже. Часть объектов может не состоять на кадастровом учете – а это тоже траты, объекты культурного наследия обрастают дополнительной охранной зоной и т.д.
Гендиректор ЗАО «Саратовоблжилстрой» Леонид Писной тему расселения воспринял горячо.
- Без изменения гражданского законодательства ничего с места не сдвинется, хоть сто раз собственников будут собирать голосовать, - считает он. – Что касается старого Саратова – то есть, центра, то из него делают какую-то резервацию. Город растягивается до недопустимых размеров, жилые кварталы строят в чистом поле, а центр скоро станет безлюдным.
- Я понимаю интерес застройщиков – им хочется все изъять и застроить, а вы посмотрите на проблему с точки зрения собственника жилья, - парировала Надежда Косарева.
Опытом делились и приехавшие из Самары и Орла чиновники. Правда, конкретных примеров комплексного развития территорий они привести не смогли – все проекты пока еще в стадии реализации.
В Саратовской области подобные программы разработаны в Энгельсе и Балаково. В Энгельсе для аукциона готовится земельный участок в 1,6 га в пределах улиц Новороссийская, Одесская, Харьковская и проспекта Энгельса. На нем сейчас расположены 11 домов – в основном, небольшие бараки. В Балаково прорабатывается вопрос развития территории по улице академика Жука (район поликлиники №3).
В Саратове программы нет, однако подходящие участки имеются. Например, 2-3-этажные дома в Кировском районе 1952-54 гг. постройки со степенью износа 60-70%. Их город намерен признать аварийными и подлежащими сносу. Есть подобные массивы в Заводском и Ленинском районах.
Предполагается, что первые аукционы на право заключения договоров о развитии застроенных территорий пройдут в Саратовской области до конца этого года.
