Содержимое гнезда «Белого сокола» долетело до продажи. На торги в ближайшее время должен быть вынесен главный актив скандального девелопера в центре Саратова.
К продаже предложат его стройплощадку по 2-му Магнитному проезду - на склоне Соколовой горы, прямо под смотровой площадкой старого аэропорта. На продажу должны быть выставлены 17 недостроенных домов: один многоквартирный в готовности 29% и 16 коттеджей в стадии фундамента и право аренды земли под ними.
Начальная цена недостроев определена в размере 209,7 млн рублей. В эту сумму входят все постройки и аренда 6,2 га земли, которая является муниципальной собственностью. Первые торги планируется провести с повышением по 5% за шаг. Если они сорвутся, лот будет поэтапно дешеветь до цены отсечения в 56,6 млн рублей.
Здесь стоит указать на существенный факт — продается залоговое имущество. Как следует из сообщения о порядке проведения торгов, все здания и право аренды земли находятся в залоге у двоих кредиторов - Анны Соколовой и ООО «Научно-производственный центр». При том, что именно Анна Соколова в свое время обращалась в суд с просьбой банкротить компанию как застройщика, у которого есть дольщики. Ведь г-жа Соколова, претендующая на 4 квартиры — не единственная дольщица.
Так, суд уже признал требования Александра Алдарова, полковника ВКС РФ, боевого летчика, который много лет пытался добиться в судах справедливости. Но до сих пор суд при наличии дольщиков 7-го параграфа избегал и на все ходатайства отказывал. В 2020 году дольщики направляли обращение к спикеру Госдумы Вячеславу Володину, который пообещал им поддержку. И вот — сюрприз с продажей и очень сомнительными для остальных участников злополучного строительства шансами.
О продаже долгостроев говорили еще в 2018 году. Тогда их тоже хотели реализовать единым лотом и провести торги в январе 2019 года с начальной ценой 124,5 млн рублей. Но все попытки продать недостроенные дома хоть все сразу, хоть поштучно провалились. В декабре 2020 года имущество должника переоценили. Тогда и появилась цена в 209,7 млн рублей, с которой должны стартовать новые торги.Самое интересное в лоте - это участки, их кадастровая стоимость довольно высока. Самый крупный, на котором стоят 16 начатых коттеджей, имеет площадь 45,6 тысячи кв. метров и кадастровую стоимость 148,8 млн рублей.
За последние годы земля эта несколько подешевела. В 2017 году ее оценивали в 205,9 млн. Второй участок, площадью 16,7 тысячи кв. метров в 2019 году оценили в 72,2 млн рублей.
Но насколько адекватна цена лота, пока определить затруднительно. Какой бы девелопер ни пришел на место «Белого сокола», ему придется заново просчитывать риски.
- Тут надо учитывать два фактора, первый - правовой, второй - экономический, сколько метров здесь может быть возведено, - отметил глава строительной группы компаний «Лепта» Яков Стрельцин. - Если нет подводных камней в плане отзыва права аренды земли, это одно. Если там есть подвох в том, что договор может быть расторгнут, это совсем другое и совсем другая цена. Анализировать документы надо только вместе.Проект строительства считается оправданным экономически, пояснил эксперт, если цена участка составляет около 10-15% от всех затрат на его реализацию. - На сегодня цена земли по отношению к строительно-монтажным работам выше, скорее всего, это переоцененный проект. Но не глядя на экономику в таблицах и документах правильно оценить его нельзя, - подчеркнул Яков Стрельцин. В любом случае, какой бы девелопер не заинтересовался гнездом «Белого сокола», ему придется подойти к строительству с большой ответственностью. Еще когда эти участки впервые предлагались к застройке, напомнил эксперт, Управление по инженерной защите города предъявляло очень жесткие требования по их освоению. Противооползневые мероприятия должны были быть выполнены в полном объеме, а проект - пройти соответствующую экспертизу. А все эти мероприятия будут стоить денег. Так что без полного строительного анализа площадки экономику проекта оценить будет нельзя.
История недостроев на склоне горы, по 2-му Магнитному проезду, очень длинна. В 2008 году там начал возводить многоэтажный дом компания BIG-Development, по некоторым данным - девелоперский актив пензенской группы, отправившей в пике Саратовский авиазавод. Собрав с дольщиков 69 млн, ее подрядчик - компания ООО «Мегастрой» принялась строить дом и на стадии подключения коммуникаций ушла со сцены, сбыв недострой нынешнему банкроту - ООО «Белый сокол», а BIG-Development уступил ему же право аренды земли.В 2014 году начинается история с векселями, которые гендиректор нового собственника долгостроя Антон Кондратьев эмитировал на сумму 95,2 млн рублей, а также занял деньги у «Эконом Финанс» и «Эконом Факторинг», причем в последней он числился руководителем. С этого маневра и началось банкротство «Белого сокола». «Эконом Факторинг» постигла та же участь и тут вскрылось, что векселя даже не стояли на балансе эмитента. Анна Соколова, в чью пользу будут продавать недострои теперь, появилась в деле только в 2019 году. Именно тогда она просила суд включить ее в реестр требований кредиторов, а «Белого сокола» банкротить не просто как организацию, а именно как застройщика, в этом случае все дольщики становятся кредиторами и их требования подлежат удовлетворению прежде всех претензий кредиторов-юрлиц. Заявительница претендовала на 4 квартиры, которые получила по договору уступки прав требования, подписанных с ООО «САВА», компанией, связанной с бывшими владельцами Экономбанка, семьей бизнесменов Сусловых. Что же касается фирм «Эконом-Финанс» и «Эконом-Факторинг», то они сами обанкротились и их претензии к «Белому соколу» на сумму более 101 млн рублей были проданы с торгов как дебиторская задолженность. Их и купил всего за 5,6 млн рублей ООО «Научно-производственный центр», второй залоговый кредитор «Белого сокола».
В конце ноября в отношении должника в очередной раз продлили конкурсное производство. И в процессе, уже в который раз, сменился конкурсный управляющий. Запутанное банкротство «Белого сокола» проходило под наблюдением нескольких специалистов. Первым, в момент введения конкурсного, стал депутат Саратовской гордумы Виктор Марков, затем его сменил Дмитрий Челышев. Но и он спустя несколько лет распрощался с «Белого сокола», перед самым определением продажной цены имущества уступив место Сергею Гусеву из «Сибирской гильдии антикризисных управляющих».
