Родиться в Саратове, но жить в Энгельсе. Сравниваем новостройки у соседей

Рынок саратовских новостроек ощутимо сжался. Строители заканчивают ранее запущенные проекты, не спеша начинать новые. Тем временем, покупательский спрос серьезно поменялся. Жители подходят к покупке квартир куда требовательнее, чем раньше. Учитывается не только цена и площадь жилья, но и расположение дома, транспортная доступность, благоустройство территории.

«БВ» решил оценить предложения на рынке по самому востребованному сегменту — однокомнатным и двухкомнатным квартирам в новостройках Саратова и Энгельса.

Все — в парк. Свежий воздух и дорожные пробки

Саратов продолжает прирастать окраинами, в первую очередь, в Солнечном-2. Свежих проектов в центре — единицы. У ГК «Кронверк» на подходе сразу 3 жилкомплекса. Это давно запущенные проекты, реализация которых продолжается.

Остановимся на ЖК «Булгаковский парк», который должны сдать до конца года. Застройщик обживает достаточно новую территорию — окрестности улицы Ипподромной. Жильцы ЖК – будущие соседи «социального» микрорайона Городские просторы, который тот же «Кронверк» возводил для переселенцев из ветхого жилья.

Сам «Булгаковский парк» — группа 10-этажных домов, в стадии завершения находятся 2. Материал стен — кирпич. Объект позиционируется как эко-квартал, главный бонус, на который упирает застройщик — соседство с зеленой зоной, в теории — будущим парком в пойме Гуселки. Пока это лесополоса, но гулять по ней можно.

Стоимость двухкомнатной квартиры в «Булгаковском парке» составляет 4,5 млн рублей при площади 64 квадрата. Интересно, что все квартиры – с индивидуальным отоплением, двухконтурный котел обеспечивает и горячую воду. С одной стороны удобно – жильцы не зависят от начала отопсезона, с другой – счета за электроэнергию обещают быть не маленькими.

Застройщик готов предоставить квартиру даже с чистовой отделкой, но за нее придется доплачивать исходя из 16,8 тысячи рублей за каждый кв. метр. Предчистовая обойдется в 9 тысяч рублей за кв. метр. Благоустройство представлено озелененным двором с детскими и спортивными площадками. Но поскольку о парковке сайт застройщика молчит, двор неминуемо будет заставлен машинами.

Интересный проект запущен в Ленинском районе по проспекту строителей, где ведет строительство ранее не известный Саратову девелопер — ООО «Строительная компания» из Петровского района. Скорость, с которой она взялась за свой ЖК «Немецкий квартал», впечатляет — работы начались прошлой осенью, сейчас в доме уже стеклят окна. Подрядчиком выступает компания СК «Союз».

В доме 10 этажей, стены кирпичные, фасад планируется утепленным. Застройщик предлагает квартиры со свободной планировкой, что не всегда удобно – перегородки жильцам придется устанавливать за собственный счет.

Двор комплекса предполагается закрытый, из элементов благоустройства — детская площадка. В каждую квартиру обещают поставить теплосчетчики. Площадь двушек, прямо скажем, средняя. Квартира в 55,5 квадратов предлагается за 3,3 млн рублей. Однокомнантая, на 38 кв.метров, не многим дешевле — 3,1 млн. Данных о наличии отделки нет, скорее всего, жилье потребует полного обустройства.

Главный минус всех новостроек на окраинах Саратова, независимо от талантов застройщика, планировки, энергоэффективности и других бонусов, один — низкая транспортная доступность. Здесь, увы, застройщик бессилен, а мэрия — пассивна. Что же касается Ленинского района, транспортный поток здесь проходит через «бутылочное горло» в районе развязки у проспекта Строителей и улицы Шехурдина.

Застройщик поднимает «Паруса»

Новостроек в центре Саратова сейчас почти нет. Одна из немногих — ЖК «Паруса» от компании «Приволжье Гранд». Это монолитно-кирпичный дом переменной этажности, 12-18-22 этажа, рядом с мостом Саратов-Энгельс.

По удобствам этот дом претендует на бизнес-класс. Паркинг здесь подземный, к тому же многоуровневый. Но квартиры опять-таки со свободной планировкой, что требует дополнительных затрат на обустройство. Дом оборудован редкой для саратовских новостроек системой центрального кондиционирования с индивидуальными регуляторами в квартирах. Приятный бонус – витражное остекление балконов и окон.

Цены, правда, парусят. Двухкомнатная квартира в 84,48 квадратов обойдется в 8,2 млн рублей. ЖК расположен на самом берегу Волги, на месте судоремонтного завода. Ранее застройщик обещал обустроить в пределах своего комплекса отдельный участок набережной, но сейчас никакой информации об этом на его сайте нет.

Подводным камнем «Парусов» является социальная инфраструктура. Вопрос о нехватке мест в окрестных детсадах и школах поднимался на уровне Саратовской облдумы. Школу, даже если на нее будут деньги, в шаговой доступности от нового комплекса построить негде, центр города заставлен весьма плотно.

Интересное предложение можно найти чуть ближе к периферии — например, ЖК «Черемушки IV» компании «Шэлдом» в районе 3-й Дачной. Это 2 корпуса высотой 10 этажей каждый, расположенные на Лунной, позади «Тау-Галереи».

Стоимость двухкомнатной квартиры при площади 58,5 кв. метра сравнима с «Парусами» — от 6,8 млн до 7,2 млн рублей. Однокомнатные квартиры на 38,2 кв. метра предлагаются по цене от 4,5 млн до 4,7 млн рублей. Во дворе комплекса предусмотрены спортивная и детская площадки, озеленение. Социальная инфраструктура рядом присутствует, от детсада до стадиона и больницы с родильным отделением. Кроме того, компания планировала разместить во встроенно-пристроенных помещениях своего ЖК детский сад и поликлинику.

Дороги без пробок и зеленая набережная – почему саратовцы мигрируют в Энгельс

Транспортные проблемы заставили покупателей обратить внимание на квартиры в Энгельсе. Прежде всего, и Яндекс-пробки тому подтверждение, в городе практически нет узких мест на дорогах, за исключением некоторого затруднения движения на подходе к мосту. Но даже с учетом этого добраться из Энгельса в Саратов получается быстрее, чем в центр Саратова из Солнечного или Комсомольского. Это подтверждают и риелторы.

— Скажу честно, за всю мою практику было очень мало людей, кто из Энгельса переезжал в Саратов, и огромное количество моих клиентов из Саратова покупали квартиры в Энгельсе. Вся перспективная стройка в Саратове — это Солнечный, очень далеко, гораздо сложнее добраться оттуда до центра города, чем из Энгельса. Людям гораздо интереснее Энгельс, — заметил в беседе с «БВ» Дмитрий Журило, основатель агентства недвижимости «НовостройГрад».

Радует и то, что Энгельс гораздо благоустроеннее Саратова. Особенно это касается парков и скверов, к которым чиновники относятся куда бережнее, чем саратовская команда Исаева. Здесь действуют свои застройщики, которым Саратов не интересен. И предложений на рынке новостроек в Энгельсе сейчас несколько больше, чем в областном центре.

Куда едет «Локомотив»

Самый крупный местный застройщик, это ООО СК «Новый век». Несколько лет назад он взял хороший старт со своим ярким проектом ЖК «Энгельс-Сити». В стадии завершения у него сейчас находится ЖК «Локомотив», расположенный между улицами 2-й Советской, Вокзальной и Гоголя.

Это 3 кирпичных дома высотой в 10 этажей. Из явных плюсов сразу прослеживается хорошая транспортная доступность как для поездок внутри Энгельса, так и для поездок в Саратов — все маршруты проходят рядом с ЖК. Отапливаются дома собственными котельными на крышах.

Цены на квартиры несколько ниже саратовских, однокомнатные квартиры площадью 39,7 кв. метров предлагаются за 2,9 млн рублей, кстати, их в продаже очень мало. Двушки при площади 78 кв.метров стоят 3,7 млн рублей. Застройщик обещает новоселам благоустроенный двор, но подробностей не сообщает, как и о наличии парковки.

Отметим, что «Энгельс-Сити» строился с очевидно большим размахом, чем «Локомотив», представляющий, скорее, эконом-класс. Судя по сайту застройщика, большие ставки он делает на свой свежий проект с названием «Новый город». Он запланирован на месте бывшего военного училища, между улицами Расковой, 2-й Ленинградской, Восточным переулком и проспектом Энгельса.

Застройщик заявляет концепцию «город в городе» — полноценного квартала с социальной инфраструктурой, парками, бульваром, многоуровневыми и наземными парками, детскими площадками. Общая площадь «Нового города» — более 18 га. Дома предполагаются переменной этажности, высотой от 7 до 25 этажей. Продажи квартир уже открыты. За двухкомнатную площадью 41,4 кв.метра просят 2,9 млн рублей, за однокомнатную на 38,7 кв.метров — 2,7 млн. Первый дом «Нового города» планируется сдать к концу июня 2024 года.

Предыдущие проекты, вроде ЖК «Традиция» на Полтавской, отличались творческим подходом к благоустройству дворов. Застройщик продвигает закрытый двор как конкурентное преимущество. Но, как отмечают сами жители, в «Традиции» не получилось реализовать актуальную концепцию «двор без машин» — автомобили там все равно паркуются.

Вид на Волгу и театр

Из саратовских застройщиков Энгельс активно осваивает СК «Система». В конце 2023 года должен быть готов очередной дом ЖК «На Театральной». Состоит он из трех домов переменной этажности, 19-этажная секция сдана, 17-этажную сдадут в этом году, 10-этажную — в конце 2023 года.

В числе плюсов, рекламируемых застройщиком – панорамное остекление и возможность любоваться видом на Волгу, 2 лифта в подъезде, помещение для велосипедов и колясок, подземная парковка, высокие потолки. Комплекс расположен в центре, в шаговой доступности от горпарка, театра оперетты и ТЦ «Лазурный». Соцобъектов вблизи тоже хватает — 3 школы и 2 детских сада, правда, неизвестно, насколько они уже заполнены. Помимо квартир застройщик продает машиноместа в подземном паркинге и кладовые помещения.

Квартиры предлагаются без отделки. За однокомнатную в 10-этажной секции просят 3,3 млн рублей при площади 50,95 кв.метра, однокомнатная в 17-этажной секции, площадью 52,46 кв.метра, предлагается за 4 млн рублей.

Еще один новый жилой проект на карте Энгельса — ЖК «Премьера» от компании ООО «СЗ Скрипка Девелопмент». Это сравнительно молодой участник рынка из группы компаний Skripka. Под его первый проект в Энгельсе отведено более 2 гектаров между улицами Полиграфическая, 148-й Черниговской Дивизии и проспектом Энгельса. Строительство началось 1 марта этого года, в 4 квартале 2024 года комплекс будет сдан.

Новый комплекс интересен заявленной концепцией двора без машин, которая в этом проекте, похоже, будет реализована полностью. Все парковки здесь вынесены за периметр дома. Двор полностью отведен зонам отдыха, детским и спортивным площадкам. Качественное озеленение двора означает хорошую экологию, тем более, что сам ЖК расположен в некотором отдалении от автомагистралей.

В «Премьере» запланировано 11 жилых секций высотой по 10 этажей каждая. Проход в подъезды будет сквозным, двери со двора на уровне земли – так что мамам не придется таскать коляски вверх-вниз по крыльцу. Отопление и горячую воду обеспечит крышная котельная.

Комплекс располагается в центре города, в шаговой доступности находятся парк, есть поблизости детсад и школа.

В квартирах ставка сделана на максимальный объем воздуха и света – в них запланированы лоджии с панорамным остеклением и большие окна. Кроме того, предусмотрено отдельное помещение под гардеробную, а их в проекты вписывает мало кто из застройщиков.

Продажи квартир открыты и цены на начальном этапе несколько ниже, чем в соседних новостройках. Зато построить «Премьеру» предполагается весьма быстро. Сейчас однокомнатная квартира площадью 25,7 кв. метра стоит порядка 2,2 млн рублей, двухкомнатная при площади 40,8 кв.метра — 3,2 млн рублей.

Это преимущество нового комплекса первыми оценили риелторы:

— Наверно, это сейчас самый перспективный проект. Как риелтор, зная качество других домов, я в восторге от качества квартир от «Скрипки». Мне не стыдно с ними работать. И планировки у них хорошие. Сейчас старт продаж был, посмотрим, как отреагирует рынок, — отметил Дмитрий Журило.

По его словам, и покупатели, и риелторы ждут сейчас 29 апреля — снижения ставок по ипотечному кредитованию.

— Ждем активизации людей, ведь 80% — это ипотечные сделки. Сейчас снизятся ставки – и пойдет шевеление. Люди активизируются на покупку, — говорит он.

У СК «Шэлдом» в Энгельсе готовится к сдаче ЖК «Ладья» из трех домов переменной этажности: секция в 25 этажей уже готова, две 10-этажных близки к завершению. Основное преимущество комплекса — в его расположении. Дома стоят у самого берега Волги, в шаговой доступности от них находится набережная, она в Энгельсе куда уютнее саратовской, а также городской пляж и парк. За однокомнатную квартиру площадью 39,9 кв.метра просят 4,7 млн рублей, двухкомнатная на 62,4 кв.метра предлагается за 6,2 млн — 7,4 млн рублей.

Известная своей тягой к высотной застройке саратовская компания «Дубль-Л Риэлт» возводит ЖК «Маяк» в квартале между улицами Маяковского, Петровской и Волоха. Внешне этот 24-этажный дом-башня похож на ЖК «Мечта», который та же компания строила в Саратове у горпарка. В доме будет всего один подъезд, первый этаж займут офисы. Из элементов благоустройства обещаны типовой набор: детская площадка с резиновым покрытием, площадки отдыха для взрослых, озеленение территории. Но парковка — только гостевая. Двушка в 57 кв.метров обойдется в 3,7 млн рублей, отделки нет.

— Более платежеспособные люди сейчас отталкиваются от качества дома. Бывает, что дом новый, а в нем через год внешнее утепление сыплется, примеров таких масса. А когда дом соответствует своей цене, удачная планировка, расположение дома, инфраструктура — здесь выигрывают такие дома, как «Премьера», — считает Дмитрий Журило.

Смотрим на качество

Подведем краткий итог: расстановка приоритетов на первичном рынке жилья поменялась. Саратов, потеряв за последние годы нескольких крупных застройщиков, прирастает, в основном, социальным жильем или бюджетным по окраинам. В крайнем случае — осваиваются площадки под снесенными домами. «Немецкий квартал», например, стоит на месте бывших домов Лагутенко. Добавим к этому многолетние проблемы с пропускной способностью дорог на периферии и нехватку парковочных мест в центре и получим отток жителей в соседний город.

И хотя основную роль в выборе жилья по-прежнему играет цена, потребительские запросы уже поменялись. Строить так, как это делалось 5-10 лет назад, уже нельзя. Похоже, в выигрыше будут те застройщики, которые первыми примут это к сведению.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.