Собака на сене — как Фонд развития территорий в регионах сам не строит и другим не дает. Смотрим, что в Саратове

Федеральная структура, призванная помогать обманутым дольщикам, погрязла в уголовных делах и судебных разбирательствах.

Тимофеев улетел и не обещал вернуться

Программу помощи пострадавшим дольщикам можно считать полностью проваленной. Не исключено, что именно с этим связана недавняя отставка исполнительного директора организации Константина Тимофеева, который плавно перелетел в авиастроительную отрасль, вспомнив, что учился в МАИ и даже имеет право водить реактивные лайнеры. В 2018 году занимавший тогда пост главы Минстроя РФ Владимир Якушев тоже говорил о том, что старая программа помощи обманутым дольщикам исчерпала себя полностью. Застройщики де перешли на эскроу-счета, а доводить долгострои до ума с помощью инвесторов и компенсационных участков больше не получается, нужно что-то новое. В результате и появился федеральный Фонд защиты дольщиков, переформатированный в 2022 году до Фонда развития территорий. Но его работа с долгостроями и несостоявшимися новоселами порождает больше вопросов, чем ответов. Многочисленные примеры в регионах наглядно показывают, что вместо квартир люди получали скудные компенсации, а долгострои становились предметом всевозможных спекуляций и злоупотреблений на местах. Сейчас регионы спешно принимают собственные программы для решения проблем с теми долгостроями, которые Фонд развития территорий не осилил. Так, правительство Ленобласти направит на компенсации дольщикам в 2023-2024 годах 12 млрд рублей. В первую очередь компенсации получат те, кому Фонд ничего не заплатил. Всего в регионе 76 проблемных домов и свыше 11 тысяч дольщиков.  Губернатор Новосибирской области Андрей Травников буквально на днях подписал распоряжение о запуске нового масштабного инвестпроекта помощи дольщикам. Спасать их будут с привлечением средств компании-инвестора, компенсировать потери будут не деньгами, а жилыми помещениями в новых домах. 
Пока губернаторы ищут деньги самостоятельно, в Москве разгорается коррупционный скандал. На днях Басманный суд санкционировал аресты по делу о мошенничестве с деньгами Фонда. Под стражу были взяты бывшая арбитражная управляющая Светлана Аглинишкене и еще двое соучастников. «Они указывали в договорах, заключенных с аффилированными организациями, завышенную стоимость оказания услуг по охране имущества компаний-застройщиков», - уточняла пресс-служба СК РФ. Ущерб оценивается в сумму более 240 млн рублей.
Как подсчитали СМИ, с момента своего появления Фонд заключил контракты на 37 млрд рублей. Но число дольщиков за полтора года не уменьшилось, их по-прежнему около 200 тысяч человек по всей стране. В 2017 году СК РФ возбуждал уголовное дело под №11802007706000067, фигурантом которого был сам Константин Тимофеев, на тот момент председатель «Москомстройинвеста». Повод для производства - нецелевое использование средств дольщиков. Но в дальнейшем претензии с Тимофеева сняли и этот эпизод не помешал ему занять новую должность, опять связанную с дольщиками. В сентябре этого года Фонд развития территорий уведомил регионы о дефиците средств, то есть на компенсации дольщикам, и так невеликие, денег уже не хватает. Потому губернаторам и приходится брать дело в свои руки. Как же Фонд дошел до жизни такой?

Им нужна «Победа» и не она одна

Самый показательный случай того, как федеральная организация в прямом смысле выстрелила себе в ногу, лишив и дольщиков надежды на жилье, и себя — прибыли, произошел в Саратове с домами жилкомплекса «Победа». Вкратце ситуация выглядела так: ЖК строили 3 компании, которые из-за изъятой по иску прокуратуры земли не смогли достроить дома и оказались в банкротстве. В высокой степени готовности находятся 2 дома «Победы», причем в одном из них, доме №5, успели даже застеклить окна и подвести коммуникации. Вопрос с достройкой фактически касался только решения оргвопросов по их подключению. Фонд развития территорий (на тот момент еще Фонд защиты дольщиков) имел все шансы оперативно достроить и сдать этот дом, готовность которого оценивалась в 90%. Но вместо этого федеральная организация тянула время, отказывалась признавать и высокую степень готовности здания, и его оценку, данную в рамках банкротства.
Аудиозаписи совещаний с участием представителей минстроя Саратовской области, в которых можно было проследить, как чиновники пытаются сократить число дольщиков, занизить оценку здания - одним словом, сделать все, чтобы Фонд получил почти готовый дом в полное распоряжение, а от дольщиков отделался бы минимальными компенсациями, стали достоянием гласности. Все эти материалы давно направлены для изучения в правоохранительные органы. Какую правовую оценку они получили, неизвестно. Но дома «Победы» так и стоят незаселенными.
Здесь стоит напомнить, что сами проблемы с жилкомплексом начались после вмешательства местных властей. Изначально на стройплощадке жилкомплекса трудились три компании, ООО СК «ЖБК-3», ЗАО «ПП ЖБК-3» и ООО «Ксиан». В самый разгар строительства прокуратура Саратовской области посчитала, что один из участков под жилкомплекс был выделен неправомерно и добилась через суд возвращения его городу. Это и можно считать точкой отсчета, потеря земли ударила по экономике всех партнеров, на стройке начали копиться проблемы. При этом группа компаний «ЖБК-3» повела себя не слишком корректно, устранившись от ведения работ вообще. Жалобы третьего участника стройки, «Ксиан», отвечавшего за коммуникации и обязательства свои выполнившего полностью, привели лишь к тому, что на его соучредительницу Елену Денисову завели уголовное дело. Сейчас оно закрыто, за предпринимательницей признали право на реабилитацию. Но дома «Победы» это уже не спасло.

Чемодан без ручки

За время своей активной деятельности в Саратове Фонд развития территорий собрал в своих руках более 30 стройплощадок с долгостроями. Схема была проста: дольщикам — компенсации, а свободный от третьих лиц дом — ценный актив, который может быть продан инвестору и выгодно достроен. Но воспользоваться накопленным богатством Фонду не удалось — минстрой Саратовской области, еще недавно обсуждавший с федеральной организацией вопросы «обнуления дольщиков», поменял правила игры во всем регионе. Теперь ни один дом не может быть построен без наличия в шаговой доступности соцобъектов, в первую очередь детсадов и школ со свободными местами. Подход министерства простой — если застройщик хочет возвести дом, пусть строит школу или садик за собственные средства (читай – средства дольщиков), иначе никакого разрешения на строительство ему не будет, а ранее выданное — отберут. Всю документацию сейчас оформляет министерство, администрации городов это право потеряли. Началась серия судов, где ответчиками выступали муниципальные власти, а застройщики шли третьими лицами. Фонду развития территорий преференций никто не делал: те разрешения на строительство, что он планировал продать вместе с незавершенными домами, тоже поставлены под вопрос. Как результат — раздел «Проекты к соинвестированию» исчез с сайта организации вообще. Видимо, схема в целом оказалась несостоятельной. Таким образом, дома «Победы» оказались для Фонда чемоданом без ручки. Достроив хотя бы один из них раньше, организация имела бы неплохую прибыль. Согласно укрупненному расчету выручки, стоимость достройки дома №1 - 801,2 млн рублей. Дома №5 - 92,7 млн - он почти готов. Выручка от всех квартир и нежилых помещений, исходя из минимальной цены кв.метра в поселке Юбилейный в 100 тысяч рублей, составила бы 5,5 млрд. Примерный размер выплат дольщикам - 1,3 млрд. Федеральной структуре, тратящей бюджетные деньги направо и налево, осталось бы, таким образом, 3,3 млрд. Но достраивать дома Фонд не спешит уже третий год, предпочитая не вылазить из судов с конкурсными управляющими и дольщиками «Победы», отбирая у последних уже выплаченные компенсации.

Карета превращается в тыкву

То, что достройка обоих домов «Победы» невозможна без дополнительных соцобъектов, подтвердил и саратовский минстрой в ходе продолжающихся судов по банкротству застройщиков комплекса. Ситуация рискует стать патовой: как выяснилось в арбитраже, истекают сроки действия самых главных документов — договора аренды земли под недостроями и самих разрешений на строительство. То есть дома, которые с 2020 года Фонд так и не сподвигся достроить, могут очень быстро превратиться в груду неинтересного инвесторам кирпича. Тем более, что минстрой получит право расторгнуть договор аренды земли в связи с тем, что участок не осваивается.
Та часть дольщиков, которая компенсацию так и не получила, прекрасно это понимают, а потому продолжают настаивать на том, чтобы хотя бы дом №5, который почти готов, им позволили достроить самим. Уже создан ЖСК, хотя с этим юрлицом никак не может смириться Фонд развития территорий. Готова помочь с достройкой и компания «Ксиан», заключив мировое соглашение. Возможности для этого у нее остались, о чем не первый год заявляется в судах. Но пока процесс так и не сдвинулся с мертвой точки.
На судебных заседаниях Фонд развития территорий уверяет, что интерес к домам «Победы» у него не ослаб. Но теперь он стремится не только подгрести дома по дешевке, но и наложить лапу на не относящиеся к ЖК участки земли, которые принадлежат ООО «Ксиан» и входят в конкурсную массу застройщика. Между тем, прокуратура в 2019 году уже изъяла у застройщиков ряд участков и вернула их муниципалитету. Почему бы не использовать эту землю под ту же школу? Но Фонд не собирается уступать «Победу» ЖСК, который, кстати, выпадает из-под областных требований строительства соцобъектов, а потому судебные процессы по банкротству трех застройщиков рискуют стать бесконечными. Интересно, что собственные действия Фонд считает абсолютно законными, сместив фокус на застройщиков и дольщиков. Ранее выделенную дольщикам компенсацию, и так недостаточную для покупки равноценного жилья, организация сейчас требуют вернуть как неосновательное обогащение. Аналогичные примеры есть и в других регионах.
По-хорошему, выход из ситуации здесь один – региональным властям надо перестать ждать, пока Фонду развития территорий надоест ходить по судам, и брать дело в свои руки. Как это уже сделали власти в Новосибирске и Ленобласти. Искать инвестора, благо «Ксиан» не первый год предлагает свою помощь, выделять землю под соцобъекты и строить — и школы с садиками, и дома. То есть, сойти наконец с дохлой лошади под названием Фонд развития территорий и не ждать, что она каким-то чудом воскреснет. В конце концов чудеса — это не по профилю cаратовского минстроя.