За российских застройщиков вступился глава государства. Саратовским чиновникам вряд ли позволят дальше гнуть свою линию.
По итогам заседания президиума Госсовета 15 мая президент РФ Владимир Путин составил список распоряжений «О развитии инфраструктуры для жизни», его опубликовала пресс-служба Кремля. В нем в частности предписано принять меры, снижающие риски банкротства застройщиков, а именно - оградить их от дополнительных банковских комиссий при продаже жилья через льготную ипотеку и освободить от ограничений, не установленных на федеральном уровне.
Закрытие программы льготной ипотеки прошлым летом обвалило темпы роста жилого строительства, напоминает Forbes, число нераспроданных квартир выросло вдвое. Но в регионах на рынок жилья могут влиять и местные факторы, пример тому - Саратовская область, успевшая прославиться теми самыми ограничениями для застройщиков, которыми так недоволен президент.
Саратовский минстрой с 2023 года начал судебную кампанию по отмене разрешений на строительство под предлогом отсутствия соцобъектов в шаговой доступности от новостроек. Свежие разрешения на строительство тоже начали выдавать при условии строительства детсадов и школ, причем возводить их бизнесу предлагалось за свой счет. Новые правила ввели на уровне региона и обратили их на ранее выданные разрешительные документы. Такие меры обрушили рынок жилья и подняли цену квадратного метра.
Опробован подобный способ «выжимания соцобъектов» из застройщиков был в Энгельсе местной администрацией, лишь после его подхватило профильное министерство. Судебный спор между местной компанией ООО «СК «Новый век» и администрацией Энгельсского района, разрешившийся в пользу бизнеса, наглядно иллюстрирует, почему для спасения застройщиков понадобилось президентское поручение.
Компания «Новый век» судилась с энгельсскими чиновниками с августа 2022 по март 2025 года. Застройщик требовал признать незаконным решение администрации Энгельсского района о приостановлении действия двух разрешений на строительство, выданных компании в 2021 году. Федеральное законодательство механизма приостановки действия документа не знает вообще. Разрешение можно только отобрать, при наличии для этого серьезных оснований. Но энгельсская администрация, которую тогда возглавлял Дмитрий Плеханов, решила действовать по-своему.
Точку в деле поставил окружной арбитраж в Казани. В части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, напомнил окружной суд, установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче разрешений на строительство. Это не соответствие представленных документов разрешенному виду использования земельного участка и/или ограничения, установленные земельным и иным законодательством. Администрация в принципе может отменить ранее выданное ею разрешение на строительство, как и любой свой документ, но «решения об отмене ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер».
То, что закон не предусматривает процедуру приостановки разрешений на строительство, подтвердила и областная прокуратура. Что же касается соцобъектов, отсутствие которых администрация Энгельсского района, а затем, в других судах, и минстрой области, поставили во главу угла, то их бизнес строить не обязан.
- Инициатива создания объектов социальной инфраструктуры на других территориях не является обязательным требованиям при решении вопроса о выдачи разрешения на строительство как в силу федерального, так и силу местного законодательства. Кроме того, это возлагает на застройщика дополнительные расходы, что может привести к нарушению его прав и законных интересов, - говорится в решении окружного суда.
На этом основании арбитраж в Казани оставил решение областного арбитражного суда и 12 ААС в силе.
Позиция окружного суда, подкрепленная теперь еще и распоряжениями президента РФ чиновников саратовского минстроя, безусловно, не обрадует. Но выполнять их министерству придется, а значит — сезон выкручивания рук строителям пора закрывать.
В настоящее время показатели по объемам жилого строительства в Саратовской области держатся в основном на частных домах, причем минстрой готов и их строительство прихлопнуть под предлогом создания КРТ. Вслед за строительной отраслью начало рушиться и производство стройматериалов, в первую очередь - кирпича. В апреле нынешнего года единственным введенным в строй домом оказалось муниципальное жилье для переселенцев из аварийки, а свежие разрешения оформили всего 2 застройщика.
