Ввод жилья в РФ с января по июнь 2024 года, согласно данным Росстата, вырос на 2,5%. Было введено 53,4 млн кв.метров, это на 1,3 млн «квадратов» больше аналогичного периода прошлого года.
Но ввод многоквартирных домов за тот же период резко упал - на 28,4%. Он составил 15,6 млн кв.метров, на 6,2 млн кв.метров меньше прошлогодних результатов. Выходит, что вся отрасль выезжала на ИЖС. Так ли это по отношению к Саратовской области?
Увы, да. Регион стремительно теряет этажность, в чем немалую роль сыграла политика министерства строительства с его «школами любой ценой, только не за счет бюджета».
Все нормально, падаем
Падение объемов ввода жилья, причем очень резкое, первый раз было отмечено в Саратовской области еще в 2015 году. По данным Росстата, результат 2014 года - 1,5 млн кв.метров, но 2015 - только 1,1 млн. После этого показатель на несколько лет застревает на 1,2 млн кв.метров, в 2022 году падает до 1 млн. Результат 2023 года - 1,1 млн.
В 2023 году областной минстрой забрал у мэрии Саратова, администраций Балаково и Энгельса бразды правления отраслью, сосредоточив на себе выдачу разрешений на строительство жилья, общественные обсуждения по изменению правил землепользования и застройки.
На первый взгляд, все в отрасли более или менее ровно. Объемы держатся примерно на одном уровне, минстрой отчитывается этими цифрами перед Москвой. Но цифры на проверку лукавые.
Прежде всего, потому что в общий объем сданного жилья вписываются частные дома. Росстат подсчитал, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода в Саратовской области на 2022 год составляла 48,1%, на 2023 — уже 54,6%. Общая площадь жилых домов, построенных населением, то есть частных, на 2021 год составляла в Саратовской области 595,6 тысячи кв.метров, в 2022 году уже 560,5, в 2023 рванулась вверх до 671,2 тысячи кв.метров. То есть, в течение трех лет регион должен был получить 1,8 млн кв.метров частного жилья. Резонный вопрос — а где же это жилье? При средней площади частного дома в 100 кв.метров, это 18,2 тысячи частных домов и коттеджей. При таком раскладе Саратов, Энгельс, Балаково и другие города региона должны окружать новые коттеджные поселки. Но такого строительного бума по факту не наблюдается. В чем же дело?
А в том, что учет площади частной застройки довольно условный. Разрешения на ввод таким домам не требуется, строительство происходит в уведомительном порядке. Все, что есть у Росстата — это данные Росреестра о частных домах, поставленных на учет. Но дом может находиться в статусе недостроенного сколь угодно долго, его владельца никто не торопит ни со строительством, ни со сдачей, гражданин может совершенно свободно проживать в доме, который по документам значится незавершенным объектом строительства, до тех пор, пока им прицельно не заинтересуются контрольно-надзорные органы. А это случается довольно редко. Так что подсчитать эти квадратные метры де-факто очень сложно. Чем минстрой, похоже, и пользуется, чтобы не отвечать перед Москвой на неудобные вопросы.
Введенный в строй частный дом мог находиться в состоянии «еще строится» многие годы, это могла быть оформленная как ИЖС бывшая дача. То есть, никаких действительно новых домов регион мог и не получить.
Но в статистике частные квадратные метры исправно отражаются. И пока у министерства есть возможность вписывать их в отчеты о состоянии всей отрасли, ему, по-большому счету, нет нужды заниматься всерьез вопросами капстроительства. Формально объем жилых квадратов растет, значит можно не напрягаться. Хотя ИЖС — это не зона ответственности минстроя.
Результаты такого подхода особенно ярко просматриваются в самом областном центре. По официальным данным, в 2021 году в Саратове было введено в строй 590,4 тысячи кв.метров жилья. В 2022 году — уже только 519 тысяч. В 2023 году объем составил 564,4 тысячи кв.метров. С учетом роста доли частной застройки, несложно догадаться, за счет чего получилась эта цифра.
А застройщики кто?
По состоянию на июль 2023 года текущий объем строительства в Саратовской области в целом, по подсчетам Единого ресурса застройщиков, составлял 647,8 тысячи кв.метров жилья. Среднемесячный ввод составлял 32,8 тысячи кв.метра, падение этого показателя составило 31% к предыдущему году.
По состоянию на лето 2024 года в Саратовской области только 2 застройщика имеют в работе больше 100 тысяч кв.метров жилья, это СК «Новый век» (147,1 тысячи кв.метров) и СК «Шэлдом» (113,6 тысячи).
При этом в группу лидеров отрасли по объемам текущего строительства с прошлого года начал вклиниваться очень интересный игрок, ООО «Технострой». На 1 июля 2023 года у него в работе 38,3 тысячи кв.метров и 5 место в списке. Впереди - крупные частные компании. Сейчас «Технострой» возводит 42,1 тысячи кв.метров жилья и это уже 4 место. Компания - дочерняя структура ООО «Госжилстрой», регионального заказчика-застройщика, утвержденного минстроем Саратовской области. То есть частным данное ООО можно назвать только с большой натяжкой. Что не мешает, впрочем, областным и муниципальным чиновникам приводить его как пример социально ответственного бизнеса. Хотя вся эта ответственность в виде добровольно построенных детских садов на деле осуществляется за бюджетный счет.
Основным двигателем жилого строительства в Саратовской области за последние несколько лет становится возведение социального жилья. Стоящий на 3 месте в июльском списке застройщиков ГК «Кронверк» выполняет сразу несколько таких проектов, так что в его 86,8 тысячи кв.метров немалая доля домов для переселенцев из аварийного жилфонда. Расселение аварийки Саратов регулярно срывает, но новые дома под него исправно заказывает.
Кампания по отзыву в судебном порядке разрешений на строительство жилья, затеянная минстроем в 2023 году, принесла сокрушительный результат. По строящимся домам в расчете на одного человека Саратов с треском провалился, показав 0,23 кв.мектра на жителя в среднем по состоянию на начало 2024 года.
С марта по июль 2023 года минстрой оформил 52 разрешения на строительство и в этом списке только 4 жилых дома. Получатель документов - МКУ «Капстроительство», муниципальный заказчик-застройщик, структура мэрии Саратова. За оставшиеся месяцы было выдано еще одно разрешение для МКУ «Капстроительство» и 10 разрешений для частных застройщиков, из которых одно, компании «Эсплар», на строительство социального жилья в Дубках. Итого: 9 коммерческих проектов за весь год.
За первое полугодие 2024 года разрешений на жилую застройку частным компаниям выдано всего 5, получили их ООО «Матис», СК «Новый век» и ООО «Бестер». Еще 3 разрешения выданы МКУ «Капстроительство». По последним данным, уже в июле разрешение выдано СК «Система», но — на дом для переселенцев из аварийного жилья, то есть опять же, по заказу МКУ «Капстроительство».
И это, заметим, только Саратов и Энгельс. В остальном регионе вообще тишина. Отрасль неуклонно превращается в выжженную пустыню. Желающих рисковать и брать на себя обязательства построить жилой дом даже по муниципальному контракту остается все меньше. Яркий пример — недавний провал тендера на 705 млн рублей в Балаково.
Характерный момент. В 2023 году по объемам ввода жилья, согласно данным ЕРЗ, лидировали «Кронвек» (101,6 тысячи кв.метров), СК «Новый век» (44,5 тысячи) и «Дубль Л-Риэлт» (36,1 тысячи). В 2024 году впереди всего региона внезапно Фонд развития территорий - 21,6 тысячи кв.метров. Собравший в своих руках недострои и откупившийся от дольщиков компенсациями Фонд начал делать деньги на саратовских квадратных метрах. Часть жилья он от щедрот вручает городу, опять же для социальных нужд. Только ремонт в квартирах районы делают за счет городской казны, о чем свидетельствуют тендеры на портале госзакупок.
А что же с доступностью?
О том, что если застройщика принудить дополнять любой дом школами и детсадами с поликлиниками за свой счет, этот счет в итоге выпишут покупателю, минстрой предупреждали с самого начала. Но чиновникам важнее было отчитаться наверх, не потратив ни одной лишней бюджетной копейки.
Теперь можно в динамике наблюдать, к чему это привело. По выкладкам РИА Рейтинг, в 2022 году средняя стоимость квартиры площадью 60 кв.метров в Саратовской области составляла 3,6 млн рублей. В 2023 году она подорожала до 3,9 млн, а в 2024 году — уже до 5,1 млн рублей.
В 2022 году Саратовская область находилась на 41 месте в рейтинге регионов РФ по доступности жилья. Через год регион провалился до 43 места, а сейчас он уже на 48 строке рейтинга.
Согласно подсчетам на 2024 год, регион ПФО с самым доступным жильем, это Пермский край, средняя стоимость квартиры на 60 кв.метров здесь составляет 5,1 млн рублей, как и в Саратовской. Но семье в регионе, чтобы накопить на квартиру, потребуется минимум 4,1 года, в то время как саратовцам придется копить порядка 5,4 лет. То есть конечными плательщиками за всю инфраструктуру, которую чиновники ставят в заслугу себе, оказываются все равно будущие новоселы.Фото с панорам "Яндекса", портала недвижимости "Этажи" и сайта "Стройдом64".
