Взрывной рост цен на саратовские новостройки: разбираемся в причинах и прогнозируем тенденции

В рейтинге ЦИАН по росту стоимости лота в новостройках с начала 2022 года Саратов занял второе место по стране среди городов с населением свыше 500 тыс. человек.

Рекордсменом стал Иркутск, где с начала года жилье в новостройках выросло в цене на 58,6%. В Саратове ценовой скачок составил 43,4%: в декабре 2021 года стоимость лота в среднем сложилась в сумме 3,33 млн рублей, а в мае 2022-го выросла на 43,4% и достигла ценовой отметки в 4,78 млн рублей. Третье место с динамикой в 34,4% у Челябинска, а в целом жилье в первичке резко подорожало далеко не в самых богатых городах, тогда как Москва в рейтинге подорожания заняла всего лишь 29 место (2,2%).

Прежде всего скажем, что лот – это предложение, а не состоявшаяся сделка. По мнению аналитиков ЦИАН, основной рост стоимости новостроек в крупных городах пришелся на конец февраля-март, когда застройщики проиндексировали цены на фоне взрыва инфляции и пугающих прогнозов, а покупатели вымели доступные лоты, оставив на рынке более дорогие варианты.

Подчеркнем и такой момент: в жилищном строительстве в Саратовской области растет доля жилья, построенного населением. Так, по данным Саратовстата, за январь-май 2022 года введено в строй 365 тыс. кв.м жилья, из них населением построено 185,6 тыс. «квадратов», или 78%. Успехи того же периода год назад скромнее: ввод составил 314,9 тыс. кв.м, доля построенного населением жилья — 190,8 тыс. кв.м, что составило 60%.

Более детальная раскладка на ЕМИСС (сервис Росстата) за январь-май 2021 года, кстати, имеет другие пропорции: площадь жилых домов, построенных населением, — 206,6 тыс. кв.м, многоэтажных жилых зданий возведено 108,1 тыс. кв.м. Так что в этом случае доля построенного населением жилья – уже 65%.

Отсюда вывод: возведение МКД в Саратовской области, а значит и крупные стройкомпании, и производство стройматериалов для высотной застройки, переживают весьма нелегкие времена. Преобладание индивидуальных домов среди введенного в 2022 году жилья показывает и Саратовстат: введено за январь-апрель 1123 жилых дома на 2205 квартир, а это менее двух квартир на один дом!

Подтверждение кризиса, в котором оказалась отрасль, можно найти и в свежих отчетах Минпромторга РФ: производство стекла в стране упало на 30% , тогда как в прошлом году из-за строительного бума заводы были загружены на 100%. Причину чиновники видят в сокращении спроса на внутреннем рынке, а РБК расшифровывает: пострадали заводы, выпускающие листовое стекло, и автомобильное. В строительстве 70% листового стекла идет на новостройки, а 30% — на вторичное жилье, а выпуск автомобильного стекла, по данным Минпромторга, снизился в мае более чем на 50%.

Холдинг «Салаватстекло» начал сокращать выпуск продукции из-за снижения спроса, в апреле объем продаж упал на 25% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а к маю падение стало двукратным. Не спасло и снижение цен на 15–20% к началу года, так что в АО «Саратовстройстекло» (входит в холдинг) очень вовремя ввели в эксплуатацию склад – будет, где хранить непроданную продукцию.

Не исключено, что преобладание ИЖС в сравнении с квартирами в новых высотках, тоже сыграло роль в резком скачке цен на первичном рынке в Саратовской области. Но имелся ли адекватный спрос на столь дорогостоящее предложение? 

А вот это весьма сомнительно. Основным драйвером спроса на жилье по-прежнему остается ипотека, а она в мае пребывала в сильнейшем упадке, показав в РФ минимум за последние пять лет.  По данным аналитической компании Frank RG, на которые ссылается РБК, за май банки страны выдали населению всего 31,5 тыс. кредитов на жилье на 119,4 млрд рублей. В сравнении с апрелем это меньше на 26,7% в денежном выражении и на 36,7% ниже в количественном. Объем одобренных ссуд оказался минимальным с февраля 2017 года, а число заключенных договоров — самым низким за 8 лет.

В Саратовской области ипотечный кризис принял особо токсичный характер. В 2021 чиновники еще радаевского правительства радостно рапортовали, что строительство жилья в области стимулируется за счет роста ипотечного кредитования: в январе-мае 2021-го сумма займов здесь выросла на 64% в сравнении с аналогичным периодом 2020-го, когда был введен локдаун. Радостные саратовцы заняли тогда в банках под залог жилья 23 млрд рублей.

Год спустя многие из тех счастливых заемщиков оказались на грани отъема у них ипотечных квартир. Как показывают данные коллекторского агентства «Долговой консультант», банки начали так рьяно чистить просрочки по ипотеке, что за январь-апрель сократили проблемный портфель на 3,5 млрд рублей, что эквивалентно 1593 квартирам. При этом аналитики не учитывали кредиты на покупку строящегося жилья и ипотеку под залог договоров долевого участия.

Самое вероятное, что столь радикального сокращения просрочки банки добились за счет продажи жилья должников, поэтому цифры сокращения проблемных портфелей в регионах аналитики «Долгового консультанта» перевели в квартирный эквивалент. Саратовская область заняла 5 место среди регионов ПФО по объему просрочки – на 1 мая она составила 630 млн рублей.

За миллиард эта цифра перевалила у Татарстана (1,225 миллиарда), Башкирии (1,190 млрд) и Самарской области (1,094 млрд руб), но при этом банки не спешили изымать все залоги у горе-заемщиков. Зато в Саратовской области с должниками поступили радикально: у тех, кто более 90 дней не сделал ни одного платежа по кредиту, отрубили долговой хвост на сумму, эквивалентную 57 квартирам. Это составило лишь 11% от общего объема просрочки, так что впереди еще поле не паханое объемом в 458 единиц залога.

Известный аналитик рынка недвижимости Андрей Пегов считает, что резкие скачки цен на первичке ни о чем хорошем не говорят:

 — Это прежде всего реакция рынка на финансовую нестабильность, которая началась после того, как вдвое взлетела учетная ставка ЦБ, подскочила инфляция, залихорадило биржу, — считает собеседник «БВ». – Все должно быть сбалансировано: производительность труда, доходы граждан, цены на недвижимость, а когда происходят такие рывки, это говорит о том, что покупатели пытались спасти свои накопления от инфляции, вложив их в квадратные метры. Долго такие цены не продержатся, у нас нет платежеспособного спроса в таких масштабах, так что коррекция вниз неизбежна.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.