В МинЖКХ России подготовлен законопроект, где предложен универсальный механизм принудительного изъятия застроенных территорий под строительство жилых районов.
Поправки вносятся в целый ряд законов, в том числе, в Градостроительный кодекс. Благодаря этому изъятие земли будет возможно не только под оборонные объекты, дороги, электроподстанции и особо важные проекты вроде Олимпиады в Сочи, но и под строительство жилья. Причем предлагаемый механизм «изъятия путем выкупа», по мнению экспертов, не дает собственникам больших шансов повлиять на цену.
Как пишут «Известия», Министерство готовило законопроект совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города». По проекту можно изымать земли, занятые дачами, гаражами, ветхим жильем. Для этого нужно решение муниципальных властей. Городские власти должны подготовить инвестиционный проект для развития таких территорий, внести новые жилые кварталы в генплан.
И если сейчас застройщик должен отдельно договариваться с каждым собственником, то по новым нормам он имеет право предложить единую цену выкупа. Однако эту цену нужно утвердить на общем собрании собственников (кворум – не менее 80% от территории). Проголосовать за предложенную цену должны не менее 75% участников собрания, а сама цена не должна быть ниже рыночной. Если кворума не будет, придется о выкупе договариваться по старинке – с каждым владельцем индивидуально.
Кроме того, в законопроекте МинЖКХ предлагается ввести механизм прекращения прав на объекты недвижимости в границах территории, подлежащей развитию.
Заместитель генерального директора НП «Межрегиональное объединение проектировщиков» Юрий Земсков считает, что новый законопроект можно только приветствовать:
- В центре Саратова полно «шанхаев» там, где по генплану должна быть многоэтажная застройка. И что делать? Механизм принудительного изъятия законодательно так и не удалось создать. Договориться с каждым владельцем бывает нереально из-за слишком уж непомерных запросов. А если будут введены изменения в Градостроительный кодекс, которые предлагает МинЖКХ, то выход уже просматривается. Инвестор, допустим, выиграл тендер на застройку участка в границах территории, подлежащей развитию. С его проектом согласен муниципалитет, и такой застройщик организует собрание собственников данной территории. Большинство на собрании, к примеру, соглашается на выкуп по цене в 120% от рыночной, это и будет единая выкупная цена, и меньшинство должно подчиниться.
По мнению Юрия Земскова, сложности не исключаются, но они устранимы:
- Несогласные могут обратиться в суд, но протокол такого собрания станет значимым документом для судов. Может стать сложностью и сама процедура организации собрания собственников, если территория очень большая, но это уже технические вещи.
