Зачем документировать каждый шаг на стройке — саратовский юрист делится кейсами из собственной практики

Член Бюро по защите прав предпринимателей и инвесторов, юрист из Саратова Дмитрий Нарывский поделился с членами саратовской "Опоры России" успешными и неудачными кейсами из личной судебной практики 2022 года. Они могут быть полезны и более широкой аудитории.

- Для меня лично год был довольно насыщенным, наполненным непростыми и неоднозначными делами. Я постарался собрать наиболее интересные для бизнеса дела. И описал дела, которые, по моему мнению, касаются всех нас как простых смертных. Ибо каждый бизнесмен ещё и простой человек со своими личными правами, обязанностями и проблемами, - пояснил юрист.

Помещение в аренде? Есть повод для иска

Одно из дел г-на Нарывского касалось спора между арендодателем и арендатора по поводу приведения съемного помещения в первоначальный вид.

Трехэтажное здание в Ленинском районе Саратова в аренду взяла московская фирма. Ей разрешалось переделывать, ремонтировать и переустраивать помещения в здании на свой вкус и цвет без согласия арендодателя. Единственное условие - привести помещения в первоначальный вид при расторжении договора аренды.

После года аренды компания съехала, оставив ремонт под себя. Арендодатель своей собственной комиссией, без участия арендатора, зафиксировал все «переделки» и направил ему претензию, на которую ответа так и не получил.

И составил иск в суд о возмещении собственных убытков на ремонт помещений в сумме 1,8 млн рублей.

Саратовский юрист в этом споре представлял московскую компанию, которая ожидала или снижения суммы иска или полного отказа от него. 

- Выяснил, что стороны вообще никак не зафиксировали первоначальный вид помещений при сдаче в аренду, не описав материал, качество и вид стен, потолков, пола, окон и так далее. Единственное что отражено – поэтажный план помещений из техпаспорта. В нем видна только планировка помещений – свободная, без перегородок и межкомнатных стен, - уточнил г-н Нарывский. 

В арбитраже была назначена судебная экспертиза, а итогом иска стало взыскание с бывшего арендатора лишь 99 тыс. рублей. Именно в такую сумму истцу обошелся снос перегородок из гипсокартора. 

- Против арендодателя сыграл тот факт, что ни в в договоре, ни в акте описание предмета аренды было никакое. Усугубило ситуацию плохое ведение бухгалтерии - работы по ремонту оплачивались наличкой, без надлежащей фиксации расходов плюс до конца они так и не были оплачены. Добил неграмотный подрядчик, который не вел никакой исполнительной документации по факту работ, - констатировал юрист. 

Он советует подробно описывать предмет аренды в договоре и акте приема-передачи. Особенно если Арендатор собирается делать ремонт «под себя».

- Если приводите помещение в первоначальный вид сами – составьте предварительную смету работ, наймите профессиональных строителей, оплачивайте покупку материалов и выполнение работ по закону и лучше безналом, - пояснил Нарывский.

Лизинг - не повод для участия в банкротстве 

Еще одно дело касалось банкротства компании и участия в конкурсной массе лизингового транспортного средства. 

- Арбитражный управляющий решил включить в конкурсную массу лизинговый автомобиль и выставить его на торги. Лизингодателю же было предложено включиться в реестр требований кредиторов, ждать вместе со всеми продажи автомобиля и распределения полученных денег, - рассказал юрист.

Лизингодателя эта конструкция не устроила: он подал в суд заявление об исключении имущества из конкурсной массы. Основанием стала просрочка по лизинговым платежам, что автоматом означает изъятие авто у должника по аналогии с залоговым имуществом. 

Разрешить же спор помог составленный в 2021 году Верховным судом РФ обзор практики по спорам в сфере лизинга. В нем отражены особенности таких дел: они должны рассматриваться вне рамок дела о банкротстве в отдельном исковом производстве. В связи с этим лизингодатель подал иск о возврате авто и выиграл его.

- Предмет лизинга можно забрать у должника даже в случае его банкротства. Делать это нужно не в деле о банкротстве, а подав отдельный иск о его изъятии. Если арбитражный управляющий пытается включить предмет лизинга в конкурсную массу – просите суд приостановить рассмотрение его требования до удовлетворения вашего иска, - резюмировал Дмитрий Нарывский.

Долги за стройку 

Неоднозначным оказалось дело, связанное с взысканием долга за строительные работы при неподписанных заказчиком актов выполненных работ. 

Так, компания выполнила работы по ремонту объектов заказчика на сумму 1 млн. руб. Заказчик не подписал акты выполненных работ, стал придираться к объемам и качеству работ. Переговоры и претензионная переписка ни к чему не привели и подрядчик подал иск о взыскании долга за фактически выполненные работы.

- В подобных спорах есть одно большое НО: заказчик может оспорить объемы и стоимость выполненных работ как при не подписанном акте, так и в случае подписания акта. Об этом еще в 2000 году идет речь в разъяснении Высшего Арбитражного суда РФ. И тогда все решает судебная экспертиза, - уточняет юрист. 

В рассматриваемом деле их было две - основная и дополнительная, рассмотрение дела заняло около года только в первой инстанции. В итоге сумму долга удалось взыскать, но в меньшем размере: из-за некорректного ведения исполнительной документации не удалось доказать выполнение части «скрытых» работ.

- По договорам строительного подряда готовьтесь к долгому и «дорогостоящему» суду (большая госпошлина, расходы на экспертизу, длительное рассмотрение дела). Взыскать, скорее всего, все получится и даже отбить судебные издержки, но по времени это затянется. Грамотно ведите всю документацию по строительным работам – чем больше работ будет задокументировано, тем больше шансов взыскать максимальную сумму, - советует Нарывский.