Тонкости купли-продажи недвижимости

Вопрос: В 2001 году мы купили дом в деревне с земельным участком. При регистрации сделки оказалось, что из 23 соток в собственности только 10 (договора аренды тоже нет). Весь участок у бывшего владельца огорожен забором, и администрация волости в курсе фактического владения землей без право устанавливающих документов (но никаких претензий не высказывала). В этом году мы решили выкупить эти 13 соток, собрали документы и отдали на рассмотрение в административный орган. Нам ответили, что мы можем выкупить участок по рыночной стоимости после независимой оценки. При этом администрация обязана дать объявление о продаже в местной газете. Зачем давать объявление в газете? Может ли любой прочитавший объявление купить нашу землю? Какие действия нам предпринять, чтобы этого не случилось? Может быть, нам стоит заключить договор аренды на эту часть земли, пока идет оценка, и нет решения о продаже нам земли?

Объявление в газете дается для того, чтобы любое лицо (в том числе и Вы) могло купить землю, предложив за нее более высокую цену. Если Вы хотите избежать этих торгов, можете заключить договор аренды, если еще не поздно (узнаете в администрации). Для более точного ответа нужно изучить документы о первичном выделении земли, и документы о собственности на землю.

Вопрос: Мы покупаем квартиру, и наш продавец, в свою очередь, тоже покупает какую-то недвижимость. Продавец предлагает нам заключить договор купли-продажи (не нотариально), при заключении которого присутствуем мы, наш продавец и тот, у кого он покупает, при этом мы отдаем деньги, а нам отдают ключи. На следующий день мы идем подавать документы в РЕГПАЛАТУ. Не опасен ли такой вариант? Нет ли риска остаться без денег и без квартиры? Я слышала, что пока документы регистрируются в РЕГПАЛАТЕ (один месяц) есть риск, что продавец может вернуть все обратно, отказаться от продажи, оставшись и с деньгами, и с квартирой. Но наш продавец уверяет, что это может произойти только по согласию двух сторон. Так ли это?

Такой вариант действительно опасен. Дело в том, что договор купли-продажи считается заключенным и вступает в силу с момента егогосударственной регистрации в Управлении ФРС. Это означает, что Вы можете попасть в ситуацию, когда деньги отданы, а собственникам квартиры Вы так и не стали. И такая ситуация возможна и независимо от воли продавца приобретаемой Вами квартиры (например, регистрация Вашего права собственности на квартиру не произойдет в результате судебного спора между предыдущими владельцами приобретаемой квартиры). Устранение этого риска достигается путем проведения расчетов через сейфовые ячейки или банковские аккредитивы. И количество «звеньев» в «цепи» сделок может быть любым, все равно в конце «цепочки» будет лицо, которое получает деньги, и ничего не покупает. Важно то, что при данной схеме расчеты производятся после возникновения прав собственности на объекты у всех участников сделки.

Вопрос: У нас возник конфликт с продавцом земли и жилого дома. Дело в том, что при осмотре дома продавец демонстрировал нам дублирующую систему энергоснабжения дома – передвижной дизель-генератор. Но после того, как были получены документы с регистрации, он вывез этот генератор с территории земельного участка. В договоре про этот генератор ничего не сказано, но написано, что дом передается со всеми надворными постройками. Относится ли этот генератор к надворным постройкам? Мы не подписываем акт приема-передачи и не отдаем продавцу всех денег. Он грозится пойти в суд и расторгнуть сделку. Может ли он это сделать?

Формально отнести передвижной генератор к надворным постройкам нельзя. Все-таки постройки – это нечто, достаточно прочно связанное с землей. Однако, если в судебном процессе Ваши свидетели (например, агент по недвижимости, присутствовавший при осмотре дома и Ваших переговорах с продавцом) покажут, что стороны сделки включали этот генератор в понятие «надворные постройки», то суд может посчитать это правомерным.

Если Вы не отдаете всех денег за домовладение, продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи. Правда, возникает вопрос – полная ли сумма сделки указана в договоре, ведь от этого зависит успех расторжения договора.

Как видите, точный ответ можно дать только после изучения документов по сделке и обстоятельств ее совершения. Привлеките для разрешения конфликта адвоката: он сможет и точно определить шансы в судебном споре, и поможет найти компромисс в порядке досудебного разрешения Вашего конфликта (если это будет возможно).

Вопрос: В каком нормативном акте регламентируются сроки физического освобождения квартиры после совершения сделки купли-продажи?

Закон устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если  данный срок не установлен, то он определяется, как «разумный» срок. Поэтому возникают вопросы: какой же это все-таки срок, и с какого момента он начинает течь? И ответить на эти вопросы может только суд. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку закон этот вопрос оставил на волю сторон.

Вопрос: Я покупаю комнату в 2-ух комнатной квартире. Отказа от соседей нет. Продавец предлагает 1-2 кв. метра оформить по дарению, остальное – как куплю-продажу. Правомочно ли это? И могут ли у меня в дальнейшем возникнуть какие-либо проблемы?

В соответствии с требованиями Гражданского кодекса РФ у соседей-собственников есть преимущественное право покупки комнаты. Для того чтобы в дальнейшем они не могли оспаривать Вашу сделку, необходимо известить их о продаже с указанием цены продажи и других условий сделки. Тот вариант, который Вам предлагает продавец, с юридической точки зрения является сомнительным. Дарение 1-2 квадратных метров жилой площади выглядит неприглядно даже непосвященному, а на языке юристов это называется мнимая сделка, имеющая своей целью обойти положения закона о преимущественном праве покупки. Ту же цель преследует и дарение всей квартиры – эта сделка является притворной, прикрывающей сделку продажи комнаты. Однако доказать притворность дарения комнаты в суде при грамотной защите гораздо сложнее, чем доказать мнимость дарения 1-2 метров.

Помните, что цель продавца комнаты – самым простым способом и наименьшими усилиями получить свои деньги, Ваша цель – за свои деньги купить жилье, а не проблемы и суды. Так что, для Вас особенно важно настаивать на строгом соблюдении требований закона.

Вопрос: Папа купил квартиру, но дом будет сдан через 3 месяца. Оформлена квартира на меня и моего мужа. Нам надо переоформить квартиру на отца. В компании, где строится эта квартира, сказали, что переделать документы будут стоить 30 тысяч рублей на стадии строительства. Возможен еще вариант через дарение ближайшему родственнику (в данном случае — папе) после оформления квартиры в собственность. Папа говорит, что если оформить дарение ближайшему родственнику, то затраты на это будут не велики. Подскажите, так ли это? Квартира стоила на стадии строительства 41.000 долларов, сейчас около 120.000.

Папа не совсем прав. Если предположить, что цена квартиры в документах указана 41000 долларов, и право собственности на квартиру будет зарегистрировано в равных долях на Вас и мужа, то при дарении будут понесены следующие расходы: подготовка договора дарения в простой письменной форме и его государственная регистрация обойдутся в 3-4 тысячи рублей; налог на дарение (облагается налогом дарение 1/2 доли квартиры от Вашего мужа папе, т.к. Ваш муж, в отличие от Вас, ближайшим родственником Вашему отцу в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ не является) составит 2665 долларов (41000 : 2 = 20500, 13 % от 20500=2665 долларов, или 69 000 рублей). Так что, по сравнению с дарением выгоднее обратиться к строителям. Однако если заключать не договор дарения, а договор купли-продажи ? доли квартиры от мужа к отцу в простой письменной форме, в котором указать цену квартиры в размере денежных средств, уплаченных за квартиру строителям, то никаких налогов не будет, и все расходы составят 3-4 тысячи рублей за составление договора плюс 500 рублей – государственная пошлина за регистрацию сделки.

Вопрос: Мы купили квартиру, в которой сделана самовольная перепланировка. Это было указано в паспорте БТИ, который составлялся несколько лет назад. В договоре купли-продажи об этой перепланировке – ни слова. Продавец уверял нас, что никаких проблем у него  с этим не было. Однако, через несколько месяцев после сделки мы получили требование об устранении этой перепланировки. Можем ли мы требовать от нашего продавца устранить перепланировку за его счет?

В законе прямо установлена обязанность именно собственника жилого помещения, в котором сделана перепланировка, привести его в прежнее состояние (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ). Поэтому обязать Вашего продавца устранить перепланировку у Вас вряд ли получится.

Кроме того, поскольку Вы знали о перепланировке, купив эту квартиру, Вы фактически приняли на себя  все риски, связанные с этой перепланировкой. И то, что это прямо не указано в договоре, ситуацию не меняет (технический паспорт на квартиру эти сведения содержал, а он является обязательным документом для регистрации договора купли-продажи). Так что, и взыскать с продавца понесенные Вами расходы на устранение перепланировки не реально.

Поэтому, у Вас остается два выхода: либо выполнить требование и привести квартиру в прежнее состояние за свой счет, либо на основании п. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ обратиться в суд с заявлением о сохранении квартиры в перепланированном состоянии (такое решение суд вынесет в случае, если перепланировка не нарушает прав и законных интересов других граждан, и не создает угрозы их жизни и здоровью).

Источник: jurinform.ru

11

Один комментарий

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.