Давно замечено: даже собачья будка может стать прибыльным объектом, если расположена в выгодной локации. Такие варианты - мечта любого рантье. Но даже когда удача сама идет в руки, стоит внимательно читать, а главное исполнять подписанные договоры.
Компания ЗАО «Саратов - Автомост» зарегистрирована уже достаточно давно, в 1999 году. Судя по видам деятельности, ЗАО готовило себя к суровой, но почетной профессии строителя – автомагистралей, тоннелей, мостов и даже железных дорог и метро! По плечу этой организации могли быть кровельные и свайные работы, устройство фундаментов, монтаж стальных строительных конструкций.
Заказчиками таких капиталоемких работ обычно становятся государственные ведомства либо компании-гиганты, размещающие тендеры на публичных площадках. Увы, в случае с «Саратов-Автомостом» мы нашли единственный выигранный конкурс: в 2009 году компания получила от областного минтранса подряд на содержание путепровода протяжённостью 204,74 погонных метров у ст. «Зоринский» на автоподъезде к Саратову от автодороги Сызрань-Саратов-Волгоград (на участке от съезда к п.Дубки до съезда к базе «Сельхозтехника») стоимостью менее 600 тыс. рублей.
Скорее всего, предшественником ЗАО было достаточно крупное открытое акционерное общество, не случайно в 1999 году была официально зарегистрирована первичная профсоюзная организация ОАО «Саратов-автомост», относившаяся к профсоюзу работников автотранспорта и дорожного хозяйства. В 2013 году профсоюзная первичка была ликвидирована, а публичная карьера ЗАО как большого строителя явно не задалась.
Зато материалы арбитражных судов показывают, что компания много работала на субподряде. Не зря же основные средства предприятия – здания, оборудование, техника и инструменты - еще лет десять назад составляли по открытой отчетности порядка 70 млн рублей. Так что была возможность трудиться на подхвате, получая заказы от крупных компаний-победителей конкурсов.
Но есть у ЗАО еще один вид деятельности – это аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Вполне может быть, что тут деньги более верные, а главное, более легкие, чем ударный труд на открытом воздухе и на нестабильном дорожностроительном рынке, переживающем взлеты и падения. Да если еще учесть, что иной раз за своими деньгами приходится и по судам побегать.Так что не стоит удивляться, если вдруг окажется, что в операциях с недвижимостью «Саратов-Автомост» себя проявил куда энергичнее, чем на дорогах и стройках Поволжья. Причем, судя по открытым данным, интерес к объектам совпал со сменой генерального директора: в 2021 году компанию возглавила некто Мамишова Севиндж Нуру-Кызы. Правление госпожи Мамишовой закончилось в октябре 2022-го, однако за 2021 год у компании резко выросли долгосрочные займы: с 45 тыс. рублей в 2020-м до 89,5 млн в 2021-м. Не стояла на месте и краткосрочная кредиторка: она выросла с 20 млн рублей до 34 миллионов. А работников в «Саратов-Автомосте» с 2021 года осталось всего 2 человека. Зато в том же 2021 году компания купила корпус нефункционирующего завода ЖБК, некогда работавшего для нужд железной дороги. Кирпичное здание, введенное в эксплуатацию еще в 1958 году, имеет неплохую кубатуру – 3695 кв. метров, а главное, оно расположено в черте города, на Новоастраханском шоссе. Помимо приобретенного в собственность здания, «Саратов-Автомост» получил и право аренды участка, который находится в бессрочном пользовании ФГУП Дорстройтрест ФГУП ПЖД МПС России. Площадь участка просто прекрасная – 3,9 гектара.
Но в договоре купли-продажи объекта, заключенном 5 сентября 2021 года, есть ограничения: покупатель обязуется в течение 2 лет с момента подписания договора не менять назначение объекта недвижимости. То есть если это был цех завода железобетонных конструкций и строительных деталей, то в течение двух лет он должен оставаться промышленным объектом.
То же касается и взятого в аренду участка: в течение двух лет видом разрешенного использования долен оставаться «завод железобетонных конструкций и строительных деталей».
Однако в компании два года ждать не стали: то ли терпения не хватило, то ли финансовые обязательства «Саратов-Автомост» поджимали, ведь в 2022 году погружение в долги продолжилось: долгосрочные займы компании дошли до 95,5 миллионов, краткосрочная кредиторская задолженность – до 46 млн рублей.Как показывают регистрационные документы, уже в мае 2022 года бывший цех был сдан в аренду на 15 лет компании ООО «Восторг 52» (сеть жестких дискаунтеров "Маяк"). Основной профиль арендатора – розничная торговля в неспециализированных магазинах. Дело идет бойко, потому что оборот этой нижегородской компании в прошлом году превысил 8 млрд рублей, а количество работников составило 580 человек. Поэтому не стоит удивляться тому, что в заводском здании теперь развернулся магазин.
Вот только по условиям договора, заключенного между ЗАО «Саратов-Автомост» и АО «РЖДстрой» вольности нового собственника обойдутся ему в штраф в размере 20% от цены договора за каждое нарушение. Да и налог на недвижимость в данном случае стоило бы рассчитывать как с торговых объектов, а не с земель промназначения, где действует пониженная ставка.
Кстати, судя по открытым данным, Саратовское управление Росреестра, проводившее проверку компании, вынесло 27 июня «Саратов-Автомосту» предупреждение. Как стало известно "БВ", в предписании подчеркивается, что указанный участок относится к категории земель П-2 - зоне объектов промышленного и коммунально-складского назначения. Объекты торговли тут могут быть совсем маленькими - 75-150 кв. метров, но не 2614 квадратов, занимаемых "Маяком".
Между тем, использование земельных участков не по назначению, согласно КоАП Рф чревато штрафами - от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости для должностных лиц и от 1,5% до 2% - для юрлиц.
Справка «БВ». Кадастровая стоимость приобретенного здания бывшего цеха завода ЖБК на Новоастраханском шоссе составляет более 12,7 млн руб. Взятый в аренду участок имеет кадастровую стоимость свыше 20,5 млн рублей. Выручка ЗАО «Саратов-Автомост» за 2022 год составила 37,4 млн рублей, чистая прибыль 100 тыс. рублей.Фото: Яндекс.Панорама
