Пензенскую область часто считают сателлитом Саратова. В рейтингах по уровню жизни - в том числе, зарплатных, регионы идут ноздря в ноздрю. Тем не менее, о таком жилье, как в Пензе саратовцам остается только мечтать.
На фоне соседей большинство саратовских новостроек выглядят откровенным отстоем. Разбираемся, почему.
На август этого года в Пензе с населением 516 тысяч человек текущий объем строительства составлял 982 тысяч кв. метров (+19,5% к августу 2020 года). В Саратове (население 830 тысяч) на июль 2021 года объем строительства 854 тысяч кв. метров, при этом по сравнению с июлем прошлого года он упал на 16%. Это данные московского ООО «Институт развития строительной отрасли».
При этом цена квадратного метра в Пензе и Саратове долгое время была почти одинаковой и вырвалась вперед лишь в последний год. Сейчас средняя цена за метр в пензенской новостройке составляет 62 тысячи рублей, в саратовской — 40,4 тысячи рублей.
Но эти цифры мало о чем говорят. При ближайшем рассмотрении цена просторной двушки в 60-70 метров примерно одинакова и там, и там - в районе 3,2-3,4 млн рублей. Только вот покупатель за равные деньги покупает абсолютно разные вещи. В Пензе это квартира с полностью готовой чистовой отделкой - обоями, ламинатом, натяжными потолками, сантехникой и плиткой в ванной, межкомнатными дверями и биметаллическими радиаторами. В Саратове - бетонная коробка без стяжки и штукатурки, в виде плюшек у которой - панорамное остекление и колясочная в подъезде.
Также сильно отличается и качество прилегающей территории. В пензенские дворы с просторными детскими и спортивными площадками средний саратовский застройщик впихнул бы еще несколько корпусов. Вот так это выглядит в Пензе:
И вот так - в Саратове:
Бывший гендиректор института "Саратовгражданпроект" Сергей Лазарев отмечает, что в Пензе больше предложений качественного жилья поскольку конкуренция выше и застройщики вынуждены «лучше это делать».
- Может быть, там производство более современное: по крайней мере один из заводов, на котором мы были — это очень высокотехнологичный завод. В котором буквально каждая панель расписана QR-кодом — в каком доме, в каком подъезде, на каком этаже, на какой стене она будет использована. Это позволяет снизить издержки за счет лучшей организации труда и увеличения скорости строительства, - говорит эксперт.
Архитектор согласен с тем, что в целом качество жилья в Пензе значительно выше, чем в Саратове.
- Причем именно жилья как комплексной категории, не внутри квартиры, даже не только дома, а начиная от улицы до подходов к дому, дворовая территория, ее благоустройство, детские и спортивные площадки, стоянки и количество машиномест, организация входных групп в жилые дома. Для Саратова такое качество — это пока экзотика, - резюмировал он.
По мнению архитектора, прорыв в качестве строительства в Пензе произошел за последние 10 лет. Причины тому он назвать затруднился, предположив, что это может быть связано с изначально меньшим дефицитом жилья.
- Строительная сфера развивалась в более спокойном темпе, а жители были более требовательны к качеству застройки, - допустил Сергей Лазарев. Он считает, что можно проверить и еще одну версию.Пенза не была, в отличие от Саратова, закрытым для иностранцев городом. И поэтому качество жилья, благоустройства никогда не приносилось в жертву каким-то глобальным задачам. У Саратова в этом плане оказался более низкий старт к началу рыночной экономики, отметил он, констатировав, что по субъективным ощущениям «в Пензе различные экономические аспекты более позитивны, чем в Саратове».
При этом за лучшее качество больше платят.
- Дело в том, что кроме рынка есть еще и тупая себестоимость. Там, где квадратный метр стоит дороже, есть возможность при той же марже для застройщика большее количество денег выделить на материалы, технологии, квалифицированный персонал и, соответственно, качество строительства. Когда мы шли с Пензой нос в нос, но там было более высокое качество застройки, это означало, что при примерно одинаковой себестоимости — примерно в одной широте живем, расходники примерно одинаковые — значит, у них разница между себестоимостью и продажей меньше. То есть там застройщики и подрядчики привыкли к меньшему проценту доходов, чем в Саратове. И если стоимость жилья в Пензе начала расти, а психология застройщиков осталась та же самая, то количество денег, вкладываемых в качественные параметры, увеличится. И в результате разрыв между городами вырастет, - считает архитектор.
По его мнению, в Пензе застройщики вовремя сделали ставку на потребительские качества.
- Мы там были в одном интересном микрорайоне — он называется «Спутник». Лежит вплотную к границе Пензы, но находится как бы за городской чертой. Он развивается фактически одним бизнесменом, который посчитал, что вложения в благоустройство повышают капитализацию и привлекательность земельного участка. Более того, человек позволил себе не только благоустройство придомовой территории, подъездов и фасадов, но и то, за отсутствие чего Вячеслав Володин ругал наших застройщиков. В Пензе вкладываются не только в метры, но и в школы, детсады и так далее. Пензенский застройщик совершенно сознательно довольно большие средства вкладывал в инфраструктуру. Город у него это выкупал, но не по полной стоимости. И несмотря на дополнительные затраты привлекательность микрорайона настолько высока, что здесь покупают квартиры и люди из других регионов, - рассказал архитектор.
Причем, по словам Сергея Лазарева, застройщик «Спутника» пошел дальше - он благоустроил обширную территорию, примыкающую к этому микрорайону.
- Раньше здесь был карьер, он его соединил с рекой, образовалось огромное озеро, была сделана набережная с каскадами фонтанов и расположенной на воде эстрадой, парк с колесом обозрения, бесплатным и платным пляжем, несколько мостиков. По периметру озера ходит «пляжный паровозик». Для любого жителя иметь парк на границе своего микрорайона — это, конечно, нечто выдающееся, - заключил эксперт.
Говоря о возможностях реализовать такие проекты на присоединенных к Саратову территориях, он отметил, что в китайском языке слово «кризис» состоит из двух иероглифов — один из них «риск», а другой «возможность».
- Не знаю, как саратовские застройщики ими воспользуются. Не исключено, что это шанс для застройщиков из других регионов, в том числе, пензенских, - предположил он.
При этом Сергей Лазарев подчеркнул, что и у администрации города, и у застройщиков должно быть методологически правильное поведение.
- Не должно быть сиюсекундных планов — построить что-то за два месяца, к Новому году. Это, конечно, важно, но сначала нужно продумать порядок действий на больший срок — на 3-5 лет. И не ожидать, что в первую же секунду удастся решить все проблемы — в ходе первого, подготовительного периода должно быть найдено комплексное решение проблемы. Оно должно стать рамкой для некой дорожной карты по реализации, по которой и надо идти. Хаотичные действия могут привести непросто к неудаче, а дискредитировать саму тему, что может быть даже хуже, чем простая неудача. А вот если дорожная карта будет и мы по ней, не ожидая всей выгоды в первый год, начнем действовать. То окажется, что по итогам периода мы добьемся гораздо больше и более хорошего результата, - резюмировал эксперт.Фото Сергея Лазарева, Станислава Лайкаск
