Атака на саратовских застройщиков со стороны минстроя области продолжается. К искам в отношении муниципальных властей с требованием признать недействительными выданные разрешения на строительство быстро добавляются все новые и новые. К сегодняшнему числу таких исков уже 26, в них фигурируют больше полусотни разрешений на строительство многоквартирных домов.
В ответчиках - администрации Саратова и Энгельса, застройщики привлечены в качестве третьих лиц. Чиновничий раж не пощадил никого – отобрать разрешения хотят не только у «Саратовоблжилстроя», «Дубль-Л-Риэлт», «Шэлдома» и ряда ЖСК, но и у любимчиков власти – «Кронверка» и СК «Система».
Судный день
А 26 июня у минстроя поднялась рука и на федеральные структуры. Так, сразу в трех исках ответчиком выступает Фонд развития территорий, в одном – Фонд защиты дольщиков. Логика, по-видимому, такова – выплатили из бюджета компенсацию обманутым людям, и гуляйте. Заработать на достройке проблемных домов регион не даст. Так что тем, кто уже успел купить площадки с недостроем, можно только посочувствовать. Ну, а оставшиеся участки Фонд развития территорий теперь уж точно не продаст. Налицо новая серия драмы, начавшейся еще в Энгельсе. «Новый век», которому ставили в вину отсутствие детсадов и школ в шаговой доступности к его новостройкам, был лишь пробным шаром. Следом за энгельсской компанией пошли все остальные, не исключая госкорпораций. Радикальные методы решения вопроса с соцобъектами в Саратовской области существуют лишь пару месяцев. Все началось в конце апреля с обсуждения на круглом столе в облдуме. Поправки в региональный закон «О регулировании градостроительной деятельности…», запрещающие строить дома без наличия мест в соседних детсадах и школах или вовсе без таковых, были приняты 30 мая в максимально размытой формулировке. Но отмашка уже дана. О последствиях, похоже, власти не думают.Ни кола, ни двора
Строительную сферу в регионе не то, что лихорадит – пора говорить уже о судорогах и грядущей коме. Никаких внятных правил игры застройщикам не предлагают, кроме заветных цифр о наличии детсада в 300 метрах, школы – в 500 и поликлиники в 700. Нет ни встреч, ни совещаний, ни встречных предложений. Крупные компании, возможно, и не прочь строить злополучные детсады, но о земле с коммуникациями надо думать чиновникам – тому же министру Соколову, раз уж область перетащила на себя эти полномочия. Но о чем думает г-н Соколов – большой вопрос.Нет даже процедуры, как должны эти готовые объекты передаваться под юрисдикцию местного самоуправления. В других регионах есть, а вот в Саратовской области нет. И удивляться этому бессмысленно. Все суды, формально, это разбирательства между минстроем и органами МСУ, хотя побочным результатом является уничтожение целой отрасли.Механизма финансирования строительства соцобъектов тоже никто не предлагает. Застройщик, которого хотят раскулачить чиновники, на самом деле действует в очень жестких законодательных рамках. Подавляющее большинство многоквартирных домов строятся по системе проектного финансирования. Застройщик привлекает кредит в специальном уполномоченном банке, в Саратове это, в основном, ВТБ и Сбербанк. Тратить деньги можно только на тот дом, под который займ оформлялся. Но отнюдь не на школу с поликлиникой. Такие федеральные правила вводились несколько лет назад как раз для того, чтобы исключить появление новых проблемных домов и пострадавших дольщиков. Но никто и не предполагал, что и то, и другое в служебном рвении породят сами чиновники.
Пока застройщик занят домом, банк строго следит не только за тратами, но и графиком работ, ходом продаж. Если стройка встанет – а при отозванном разрешении это случится неминуемо, заемщика ждут суровые штрафные санкции — ему сразу же поднимут процентную ставку.
Пока иски минстроя не приняты к рассмотрению из-за допущенных чиновниками ляпов, но если по ним будут наложены обеспечительные меры, это означает, что в регионе моментально встанут 85 строек – именно такое количество домов, якобы не обеспеченных соцобъектами, называли власти.
Банки наложат санкции, дольщики побегут забирать свои деньги с эскроу-счетов, застройщики лишатся последней возможности платить по счетам и строем пойдут банкротиться. Ах, да – еще примерно полторы тысячи человек лишаться работы, но кого это волнует?При худшем развитии сценария строительная отрасль в Саратове перестанет существовать. От нее останутся только застройщики частного сектора, МКУ «Капстроительство» да ООО «Госжилстрой» со своими «дочками». Ну и замороженные 85 площадок с недостроенными домами как напоминание былого величия – если, конечно, чиновники не потребуют их снести.
О дольщике бедном замолвите слово
Стороннему наблюдателю может показаться, что, по крайней мере, дольщики в этой схеме не пострадают. Ведь от потери средств их охраняют эскроу-счета. От полной потери денег — да. Но не от процентов по кредиту. Чиновники минстроя похоже забыли, что большая часть продаж квартир приходится на ипотеку. И что делать гражданам с их кредитами, если дом будет заморожен на неопределенный срок? Идти с иском к минстрою, с чей подачи такое произошло? Но даже выиграть иск у чиновников — еще не значит хоть что-то по нему получить. За любым муниципалитетом сыщется не один десяток решений судов о предоставлении жилья переселенцам из аварийки или сиротам. Тормозить с их исполнением чиновники безнаказанно могут годами. Кто даст гарантию, что министерство строительства не поступит точно так же?
Тем, кому положено социальное жилье — то есть вчерашним детдомовцам, инвалидам и жителям ветхих домов текущая ситуация тоже ничего хорошего не сулит. Ведь социальные квартиры с ремонтом, готовые к заселению сразу после сдачи, возводят те же самые застройщики, у которых минстрой отбирает разрешения – например, близкая с СК "Система" Дмитрия Дулепина ООО "СЗ «Волга Девелопмент Ком" Энгельсе. «Госжилстроя» на все проекты не хватит, даже с «дочкой». А значит, программу переселения, и так много раз сорванную, вновь опустят ниже плинтуса. Если компании, на которых эти проекты до сих пор выезжали, разорятся или уйдут из региона, заменить их будет некем.
Предположим, что застройщики все же останутся. Выдернут, стиснув зубы, необходимые средства на то, чтобы школы стояли через каждые 2-3 дома. Что это будет значить для новоселов? В сегодняшних реалиях строительство школы площадью 200 тысяч кв. метров обойдется примерно в 1 млрд рублей. Если ни одного бюджетного рубля в этом миллиарде не будет, застройщикам придется компенсировать убытки, а источник этой компенсации у них остается один — квартиры.
Затраты на школу добавят примерно 5 тысяч рублей на каждый квадратный метр жилой площади. Или по четверти миллиона на скромную 50-метровую квартиру. Причем платить будут все покупатели, вне зависимости от наличия детей школьного возраста.Заметим, что посещаемость школы зависит не только от ее шаговой доступности, но и от качества преподавания. В наиболее престижные лицеи и гимназии учеников и сейчас возят со всего Саратова. Застройщики со своей стороны готовы обеспечить новоселам хоть школьный автобус. Но с них требуют не транспорт, а школу.
Ставить некуда
Положение с соцобъектами в Саратове, как показывает практика последних лет, складывается двояко. С одной стороны, их наличие ставят на первое место муниципальные власти. С другой – один из крупных застройщиков сейчас готовит к сдаче дом со встроенно-пристроенной поликлиникой. Сдача через 2 месяца, но кто будет принимать поликлинику на баланс, до сих пор не известно. Никто не попросил застройщика как-то распланировать помещения, оборудовать их усиленной вентиляцией или электросетями.В таком случае непонятен смысл всей сегодняшней кампании по обязательному наличию социальной инфраструктуры. От застройщиков ее в директивном порядке требуют, а как будут пользоваться, не знают. Хотя планировать это как раз должны органы власти. Как и рассчитывать необходимое количество мест, предоставлять землю и тянуть коммуникации. Ну и софинансировать стройку вместе с банками и федеральными фондами, как это происходит в других регионах. Потому что социальную нагрузку с бюджета никто еще не снимал.Разумеется, новым микрорайонам нужны свои школы, детсады и поликлиники. Как и нормальная транспортная доступность, как и зеленые зоны, словом все, что входит в понятие комфортной среды. Но почему нет понимания, как власти и бизнесу работать над решением вопроса сообща? Конструктивный диалог стал бы основой для решения годами копившихся проблем. Застройщики, возможно, и приветствовали бы компромисс. Но беда в том, что сейчас они не видят никаких гарантий, что им дадут нормально работать. Кто может пообещать, что завтра от них не потребуют по вертолетной площадке к каждому дому? Опыт других регионов «БВ» уже подробно рассматривал. Существуют государственные программы, отработан и приносит результат механизм концессии. Ни один другой регион не устраивал в строительной сфере подобный рукотворный апокалипсис. Почему же в Саратове решили пойти по пути выкручивания рук и уничтожения строительного бизнеса практически под корень? Группа «ПИК» или другой такой же крупный федеральный игрок на свободное место не придет. Инвесторы и так Саратовской области побаиваются. А в сферу с такими затратами, как строительная при навязываемых регионам правилах игры никто вкладываться не станет.
До основанья, а зачем?
Иски минстроя шокируют не только застройщиков, но и юристов. С правовой точки зрения это грубейшее нарушение градостроительного законодательства, все потуги министерства отменить разрешения, выданные муниципальными властями, лежат вне правового поля, единогласно заявили опрошенные «БВ» эксперты. Для отзыва ранее выданного разрешения на ведение работ существуют очень четкие критерии. Согласно части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, действие разрешения на строительство жилого дома может быть прекращено в случае: 1) принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки; 2) отказа от права собственности на них; 3) расторжения договора аренды земли. А вот, например, ранее утвержденный градостроительный план участка, в административном порядке вообще нельзя отменить, такая процедура законом не предусмотрена.Всё. Никаких недостающих соцобъектов как повода выгнать застройщика, в Градкодексе нет, и это подтверждено практикой Верховного суда РФ.Внимательное изучение минстроевского творчества дает вообще удивительную картину. Заявления в суд поданы с потрясающей небрежностью, граничащей с неуважением к судебным органам. Там, где строительство идет в Энгельсе, ответчиком выступает почему-то администрация Саратова. Вместо получившего разрешение застройщика третьим лицом указан его подрядчик. В одном из исков требуют отозвать разрешение на строительство многоуровневой парковки — тоже, между прочим, необходимого элемента комфорта. К ней что, тоже нужен детский сад в 300 метрах? Таких недочетов масса и резонный вопрос: ради чего все это делалось? Или у минстроя внезапно кончились профессионалы, способные грамотно составить обращение в суд. Или это намеренное затягивание разбирательств в надежде, что у застройщика не выдержат нервы и он каким-то непостижимым образом вытащит из кармана школу, детский сад со встроенно-пристроенной поликлиникой плюс сквер и, может быть, еще дорогу, если этого вдруг захочется чиновникам.
В пользу второй версии, объясняющей этот правовой ляп, говорит и время подачи исков — в самый разгар строительного сезона. Уже сейчас, как констатируют застройщики, с площадок начинают разбегаться каменщики, уходят в другие регионы, где строительную сферу не трясет от новых чиновничьих фантазий. Если же дойдет до рассмотрения дел в суде и обеспечительных мер, работы рискуют встать на год так, как они не вставали даже в карантинном 2020 году. И получит Саратовская область стараниями своего министерства строительства не только безработных каменщиков, но и пострадавших на ровном месте дольщиков. Что со всей этой социальной напряженностью потом делать, никто, похоже, не задумывался.
По состоянию с января по май 2023 года в Саратовской области ввели в строй 334 тысячи кв. метров жилья, на 31 тысячу «квадратов» меньше, чем в январе-мае 2022 года, тогда этот показатель составлял 365 тысяч кв. метров. Общий результат 2022 года - 1 млн кв. метров, годом ранее - 1,18 млн. Карантинный 2020 год дал 1,15 млн кв. метров новостроек, 2019 год - 1,2 млн. То есть на доковидный уровень по новостройкам Саратовская область до сих пор не вышла. И похоже, уже не выйдет, если взаимоотношения застройщиков и власти останутся на том уровне, что сейчас.
