Человек, стоявший у истоков профессии, эксперт, руководитель риелторской компании «Алмаз-А» Андрей Пегов и глава гильдии риелторов при областной ТПП директор ООО «РИАР-холдинг» Лидия Гаврилюк рассказали «БВ» о перспективах рынка жилой недвижимости в Саратове.
В преддверии 2020 года аналитики рассуждали о том, что и рост экономики будет не очень, и доходы граждан не позволят разогреть продажи, и строительство давно перестало быть драйвером. Однако ЦИАН прогнозировал, что в 2020 году квартиры на первичном рынке в Саратове станут дороже на 10%, а на вторичном — на 6%. Какие коррективы внесла пандемия?
- Две непродолжительных волны ажиотажа, поднявшихся на рынке жилья сразу после того, как доллар рванул верх и Путин объявил о налогообложении вкладов более 1 миллиона рублей, быстро погасли. Какова сегодня обстановка и каковы перспективы в одном из самых активных бизнес-сегментов?
Лидия Гаврилюк: В нашу гильдию входит 41 компания, и когда коронавирус был еще достаточно далекой угрозой, но курс доллара уже резко пошел вверх, у нас прошел небольшой опрос. Многие были полны предвкушений, ожидали, что граждане бросятся спасть свои капиталы от девальвации и начнут скупать недвижимость. Действительно, был небольшой всплеск, но почти сразу началась борьба с коронавирусом, офисы закрылись, покупатели самоизолировались. Проводить показы невозможно, собственники снимают объекты с торгов.
Андрей Пегов: Рынок на глазах останавливается. Владельцы снимают квартиры со сделок, показы отменяются. Суета, которая поднялась на фоне девальвации рубля, не была настолько масштабной, чтобы на что-то влиять.
- С чем будет связано оживление в операциях с недвижимостью и когда оно начнется?
Л. Г.: Сложно сказать, когда оно начнется. «Отдых» продлили на весь апрель, бизнес стоит, люди не зарабатывают. Тех, кто трудился в тени, вообще выкинули на улицу. Весь прошлый год и в нынешнем сделки шли в основном благодаря ипотеке с бюджетной поддержкой, и разным госпрограммам.
Но если молодой человек был администратором ресторана с зарплатой 40 тысячи и мог взять ипотеку, то теперь ресторан закрыт и откроется ли, неизвестно. Поэтому масса потенциальных заемщиков ушла из игры.А теперь еще и ставки по ипотечным кредитам выросли, но все же ситуация не такая отчаянная как в 2014 году, когда ипотеку банки давали под 19% годовых, а ставка Центробанка была 17%. Вот тогда нас всех вырубило просто, то, что сейчас - это несравнимо. А. П.: В такой ситуации, как сегодня, нужно ипотеку давать со ставкой минус 1 процент, тогда еще можно говорить о чем-то. Ипотека не будет драйвером, потому что при любой госпрограмме человек должен еще что-то и сам вносить, а откуда у него деньги? Но сделки все равно будут, это жизнь, кто-то продает, кто-то покупает, есть отложенный спрос. Мы сейчас берем задатки, планируем, что сделки начнутся с 20 мая примерно. - Можно ли как серьезный драйвер рассматривать материнский капитал и распространение программы даже на единственного ребенка? Л.Г.: Материнский капитал по новому закону еще не выдавали, насколько я знаю. Программа поддерживала рынок, хорошо влияла на продажи, и то, что теперь расширился круг ее участников, я как риэлтор оцениваю только положительно. Эта одна из немногих хороших новостей, но она не сделает погоды. А.П.: Ничего принципиально материнский капитал не решит, с ним, конечно, лучше, но эффект будет очень отложенным. - Какой прогноз по ценам на жилую недвижимость и по годовому объему вы могли бы дать? Даже Росстат отмечает, что в 2019 году по сравнению с 2018-м стоимость квадратного метра в регионе выросла с 37,9 тыс. руб до 41,2 тыс.руб на первичном рынке и с 37,1 тыс.руб до 39,4 тысяч на вторичном. А что будет происходить в 2020-м? Л.Г.: Я думаю, спрос переместится в область вторичного жилья, оно будет более по карману. Цены, на нем, скорее, останутся, прежними. Это давно уже рынок покупателя, его возможности определяют картину, а не аппетиты продавцов. По сделкам можно опираться на такой примерный подсчет: в 2019 году в месяц приходилось примерно 0,8 сделки на одного риелтора, а риелторов работающих было 300-400 человек. Это примерно 300 сделок со средней суммой 2,5 миллиона. Умножьте это на 12 месяцев и поделите на два – и вы получите 4,5 миллиарда рублей. Примерно таким, вполне возможно, будет объем рынка в 2020 году. А.П.: Не уверен в привлекательности вторички. Если соотнести состояние жилья с его ценой, получится, что вы заплатили больше, чем за новостройку. И не стоит надеяться, по- моему, что на волне кризиса цены в Саратове упадут. У нас они и так одни из самых низких в России, ценового пузыря практически нет, так что падать им в общем-то некуда. В любом случае, тот, кто будет продавать, выиграет в рублях, но потеряет в долларах.
На мой взгляд, квартиры уже довольно давно не являются хорошим способом спасти сбережения от инфляции. Даже купив однушку и сдавая ее в аренду, вы отобьете затраты лет через 12 – разве это удачная инвестиция? А объем заключенных сделок в 2020 году может вообще просесть в 10 раз.
