Фонд защиты дольщиков пролоббировал изменения федерального законодательства. Организация не будет финансировать завершение строительства многоквартирного дома, если его готовность меньше 80% или земельный участок под ним не принадлежит застройщику на праве собственности.
Эти правила были закреплены 24 ноября постановлением Правительства РФ №2023.
Закон суров
Документ кладет конец надеждам дольщиков ЖК «Победа» на Усть-Курдюмской въехать в оплаченные ими квартиры. Готовность дома №1 ниже 50%, а дом №5 хоть и выглядит практически завершенным, но Фонд наверняка станет рьяно доказывать, что его готовность меньше 80%. Почему федеральной структуре выгодно выплачивать людям компенсации – зачастую, мизерные, а не помогать им заселяться в квартиры, подробно разбирала «Версия». За 2 последних года ни по одному саратовскому дому – а таких Фонд рассмотрел больше трех десятков, не было принято решение о достройке. Всем несостоявшимся жильцам выплатили жалкие суммы, причем реестр дольщиков в ряде случаев был существенно урезан. Взамен Фонд получил очищенные от требований стройплощадки, став без торгов крупнейшим землевладельцем Саратова. Несколько домов сейчас достраиваются за счет бюджета близкими к власти «партстроителями». При этом расчет затрат Фонда абсолютно непрозрачен, как и судьба денег, которые выручит организация, продав квартиры в этих ЖК по вполне рыночным ценам. Есть и другое замечательное нововведение. Ожидается, что с 1 января 2022 года вступят в силу изменения в 127-ФЗ. Согласно нему расчет соотношения стоимости прав застройщика на земельный участок с недостроенным объектом и совокупного размера включенных в реестр требований дольщиков будет вестись Фондом лишь на основании отчета собственного оценщика. Все остальные кредиторы, не согласные с оценкой, должны будут оспаривать такой отчета в судебном порядке. Последняя новелла прямо-таки списана с ситуации с ЖК «Победа», справедливая рыночная оценка которого, как известно, категорически не устроила Фонд, который начал разбираться с оценщиком и конкурсным управляющим руками саратовских чиновников. Записи с совещаний в облправительстве, где идет торг, во сколько раз должна быть снижена оценка – в два, три, а то и все четыре, стали достоянием гласности и предметом заявления на имя главы СК РФ Александра Бастрыкина.Дольщики и протокольная съемка
После утечки переговоров чиновники начали протоколировать каждую встречу с дольщиками. И тут же выкладывать видео – мол, нам скрывать нечего. Вряд ли это решение сыграло им добрую службу. Так, хорошо видно, что председатель облправительства Роман Бусаргин не ответил ни на один острый вопрос жителей. Он перенаправил людей к министру строительства и ЖКХ Павлу Мигачеву, «который принимает каждый четверг» и нивелировал, тем самым, смысл встречи. Кстати, Бусаргин подтвердил, что реестр дольщиков будет почикан. По его словам, предстоит «подтвердить добропорядочность» примерно ста дольщикам (раньше звучало двумстам). Это те люди, кто покупал квартиры не на первичном рынке – по договорам ДДУ, а по переуступке прав требований. Например, у субподрядчиков, с которыми застройщики «Победы» расплачивались не живыми деньгами, а квадратными метрами.- И тут возникает следующая ситуация, - объяснил «БВ» знакомый с ситуацией юрист. – Во-первых, даже если таких дольщиков включат в реестр, Фонд будет расплачиваться с ними, исходя не из уплаченных людьми рыночных цен, а тех сумм, которые значились в первоначальных ДДУ. Например, субподрядчику квартира в 2014 году отошла за 700 тыс. рублей, а человек купил ее в 2019 году в два раза дороже. Увы – этих денег ему не видать. Во-вторых, первичная документация у двух компаний из пула ЖБК-3 Константина Колесниченко находится в ужасном состоянии. Очень много документов как бы утеряны и конкурсным управляющим не передавались. А, значит, право на компенсацию жителям придется отстаивать в суде. Это время, деньги и лишняя нервотрепка.В суд отправят и тех, кто купил больше одной квартиры. В эту категорию попадают не только люди, хотевшие инвестировать в недвижимость свободные средства, но и семьи, купившие в одном доме квартиры для себя и взрослой дочери, или захотевшие перевезти поближе стареньких родителей. Также не включат в реестр и жителей, приобретавших квартиры после возбуждения дел о банкротстве застройщиков – например, прошлой осенью. А такие дольщики тоже есть.
Понятно, что сокращение реестра крайне выгодно Фонду. Компенсации надо отдавать здесь и сейчас, а решение суда когда еще будет. Да и будет ли?
«Судебная практика по таким вопросам еще только формируется. Суды Саратовской области не хотят рассматривать иски к федеральному Фонду защиты прав дольщиков. Отправляют истцов в Москву по месту нахождения ответчика. Вместе с тем, поскольку у Фонда в Саратове есть официальное представительство (Банк Дом.РФ), по моему мнению, имеются основания для рассмотрения данной категории споров в нашем регионе», - рассказывал год назад «Нашей Версии» руководитель Саратовского областного центра помощи дольщикам Антон Хайдуков.Сейчас в районных судах Саратова находятся около 40 исков дольщиков ЖСК «Рубин». Ответчиком выступает или региональная «дочка» Фонда или сам Фонд. В ряде случаев суды дошли уже до апелляционной инстанции, но денег люди так и не получили. А потому обещание Романа Бусаргина помогать выкинутым из реестра дольщикам «Победы» в составлении исков выглядят почти издевательством.
А что с деньгами?
Нельзя сказать, что повезло и тем, кто попал в реестр. Грядущая компенсация вряд ли их порадует. Механизм ее расчета непрозрачен, оспорить оценку сложно. Известно лишь, что она сильно зависит от степени готовности дома и привязана к средним рыночным ценам по муниципалитету. Поскольку с 1 января границы Саратова растягиваются до невообразимых широт, в оценку попадут не только близлежащие дома в Юбилейном, но и панельки в Красном Октябре или Дубках. При этом приблизительная стоимость компенсации квадратного метра в «Победе» уже должна быть у саратовского минстроя, однако чиновники ее не афишируют. Но вряд ли цена будет выше 30 тысяч рублей за метр даже в 5-ом, почти готовом доме. Между тем, уже в Солнечном, отнюдь не ближнем районе, квартиры в новостройке ЖК «Мята» продаются по 65 тыс. рублей за квадрат. И что жители купят за свои копейки?
В этом плане показателен случай с ЖСК Федоровская,1 и Федоровская,6, где выплаты были ниже средних цен по Заводскому району. Люди пошли в суд, решения пока не вынесены.
- В других регионах размер компенсаций оспаривается чаще, - говорит эксперт. – Думаю, это связано с тем, что стоимость недвижимости в Саратове была небольшой, и дольщики были рады получить хоть что-то. Но сейчас цены на квартиры растут, и вопросы справедливых выплат приобретают все большее значение.Наконец, ничего не достанется на руки людям, взявшим ипотеку или использовавшим материнский капитал. Компенсация будет направлена банку и хорошо, если сразу. В случае судов дольщики по-прежнему будут выплачивать проценты за кредит – месяцами, если не годами. Исправить ситуацию могла бы неустойка, на которую дольщики как кредиторы могут претендовать в ходе банкротства застройщика. Но весь возможный профицит неминуемо достанется Фонду – ведь он в банкротстве стоит в третьей очереди кредиторов, а люди – в четвертой.
- Почему так важна справедливая оценка объекта незавершенного строительства? – рассуждает эксперт. – Давайте рассмотрим на примере «Победы». Два дома ЖК оценены в 900 млн рублей на абсолютно рыночных основаниях. По той же самой методике оценивались дома энгельсского ЖК «Пляж» от ЖБК-3, которые Фонд защиты дольщиков сейчас взялся достраивать. Отчего же с «Победой» такой затык?По словам юриста, видимо, Фонд изначально не собирался достраивать дома «Победы», решив ограничиться компенсациями. - Предположим, дольщикам «Победы» надо выплатить 500 млн рублей. При существующей оценке Фонду придется доложить в конкурсную массу 400 млн, которые пойдут на выплаты другим кредиторам и погашение неустойки дольщикам. Но если оценка домов будет 300 млн, уже Фонд, как кредитор, сможет зайти в банкротство и претендовать на активы застройщиков. В первую очередь будут погашаться требования Фонда, на долю остальных кредиторов, в том числе, ФНС, практически ничего не останется, - объясняет юрист.
Интересно, что в случае с «Победой» экономика строительства – положительная. Оставшихся в двух домах нераспроданных жилых и нежилых помещений вполне достаточно, чтобы завершить строительство, заселить людей в квартиры и остаться в плюсе. Понятно, что Фонду такая арифметика не нужна, но где же саратовские власти, которые, по идее, должны отстаивать интересы жителей? Почему людям не предложили создать ЖСК? Почему для завершения строительства не был подыскан надежный, а не липовый, инвестор?
Возможно, в этой ситуации дольщикам «Победы» не стоит очертя голову бросаться в медвежьи объятия Фонда – благо решение по ЖК так и не принято, а поискать более благоприятные для них варианты. Если чиновники, конечно, не станут нагнетать обстановку.
