Жилкомплекс «Нота» возле ФОК «Звездный» будоражит общественность не меньше, чем строительство свечки на углу Московской и Соборной, затеянное дочкой экс-мэра Саратова Олега Грищенко.
Торжество «Правопорядка»
На первый взгляд, в замысле АО «Шелдом» прекрасно все. Три дома-великана, запроектированные в зоне, чреватой оползнями, плюс транспортный коллапс на подступах к мосту через Волгу! Что может быть лучше? Возведение жилкомплекса «Нота» на пересечении улиц Чернышевского и Большой Горной стартовало в 2017 году. Проект предполагал строительство трех 27-этажных зданий на участке площадью всего 0,4 гектара, при минимуме парковочных мест, заложенных застройщиком почти на 600 квартир. За два года проект претерпел значительные изменения – судя по картинке на сайте «Шэлдома» дом остался один, количество этажей снизилось до 25. Зато застройщик анонсировал 300-местную многоуровневую парковку – видимо, с прицелом на вырост.
Вожделенный кусочек в 0,4 га упал в руки АО «Шэлдом» не сразу. В далеком 2004 году мэрия предоставила СРОО «Правопорядок» участок общей площадью 0,4442 га, занимаемый автостоянкой, в аренду сроком на 15 лет без права капстроительства.
В 2009 году СРОО «Правопорядок» заключила с ООО «Мотор» договор замены стороны в обязательстве, а в 2013 году компания «Мотор» с разрешения мэрии изменила вид использования земли с автостоянок на офисные центры. В 2016 году кусок земли в оползневой зоне рядом с ФОК «Звездный» приглянулся «Шэлдому».
В том же году «Мотор» передал стройкомпании право аренды, при этом в договоре было указано, что «Мотор» обязуется через допсоглашение с мэрией оформить изменение разрешенного вида использования участка на многоэтажную жилую застройку - многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше) со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
Президентом «Правопорядка» уже много лет является Николай Межуев. Человек этот в правоохранительных органах хорошо известен – до 2010 года он был замначальника управления ГУВД Саратовской области по тылу, затем трудился начальником представительства заказчика департамента тыла МВД РФ, а в 2016 году возглавил Совет ветеранов. В земельном фонде вверенного ему СРОО «Правопорядок» были другие участки – например, на Чернышевского, 88, также предназначенный под автостоянку.
Несколько раз г-н Межуев выходил на общественные слушания с предложениям возвести там административно-тороговые комплексы, но все не складывалось. Зато схема с «Мотором» сработала как по маслу.Как позже установили суды, если в 2009 году «Мотор» заплатил «Правопорядку» за право аренды 100 тыс. рублей, то «Шэлдом» «Мотору» обязался за уступку аренды передать в собственность 13,8% кв. м площади квартир, нежилых помещений и автостоянок в жилом доме, строящемся на передаваемом земельном участке, через договор долевого участия. Допсоглашение с мэрий «Мотор» оформил в ноябре 2016-го, а в декабре того же года году мэрия утвердила градплан участка и дала «Шэлдому» разрешение построить многоэтажный дом. 15 августа 2017 года мэрия и АО «Шэлдом» (уже третий арендатор участка) расторгли самый первый договор от 2004 года, а на следующий день подписали уже новый договор № Ар-17-430/ю-1. В нем как объект аренды фигурирует все тот же участок площадью 4 442 кв.м., но занимаемый объектом незавершенного строительства – многоквартирным жилым домом со степенью готовности 8%. Этот договор заключен на 3 года.
Судебная хроника
Перед нами стандартная схема безаукционной раздачи земли, процветавшей в областном центре. Чтобы добиться отмены негласных «правил землепользования» в данном конкретном случае, областная прокуратура обращалась даже в Верховный суд РФ. В итоге прокуроры добились своего: иск был удовлетворен еще в середине 2018 года, ВС поддержал позицию надзора по поводу стройки АО «Шэлдом». Изменения правил землепользования и застройки участка были признаны судом общей юрисдикции недействительными. Параллельно шли процессы и в областном арбитраже. В 2017 году облпрокуратура подала туда 2 иска: первый – к горадминистрации и ООО «Мотор» о признании недействительным допсоглашения к договору аренды земельного участка (изменение вида использования земли, развязавшее строителям руки), второй – к мэрии, «Мотору» и АО «Шэлдом» о признании недействительным расторжения первичного договора аренды от 2004 года и признании недействительным договора аренды участка от 2017 года, заключенного между администрацией и АО «Шэлдом» (того, где фигурирует незавершенное строительство).В суде выплыло много интересного: оказалось, что мэрия с «Шэлдомом» спешно расторгли договор от 2004 года, едва прокуратура подала свой иск, , тогда же стройкомпания побежала регистрировать незавершенку. Дабы закрепиться на козырной территории, «Шэлдом» даже оформил в собственность будку сторожа, но все эти хитрости не помогли.Хотя процесс шел непросто: в 2017-м в первой инстанции прокуратура проиграла, однако в марте 2018-го апелляция встала на сторону надзорного органа, а точка в судебной борьбе была поставлена 30 июля 2018 года, когда окружной арбитражный суд (кассация) отказал мэрии, «Мотору» и «Шэлдому», не пожелавшим смириться с победой прокуроров. А в сентябре 2018-го арбитраж первой инстанции снял обеспечительные меры (запрет на регистрацию сделок с участком), чтобы дольщики могли расторгнуть договоры с АО «Шэлдом». Второй процесс в арбитраже объединил 2 иска, которые мэрия и комитет по градостроительству подали против решения УФАС области от 9 июля 2018 года, где ведомство усмотрело нарушение антимонопольного законодательства в предоставлении участка под строительство без аукциона. Этот суд чиновники и примкнувшая к ним компания «Мотор» 23 мая 2019 года проиграли в кассации. Окончательный разгром для борцов за прибыли «Шэлдома» наступил 6 августа, когда их жалобу отказался рассматривать Верховный суд РФ.
Что им стоит дом построить
Что дальше? С одной стороны, по решениям арбитражных судов «Шэлдом» больше не имеет никаких прав на этот участок и, по идее, обязан вернуть его городу в первоначальном состоянии. С другой стороны – застройщик вовсе не собирается сматывать удочки. Напротив, бывшее свайное поле уже забетонировано!
А что говорит на эту тему Росреестр? А он говорит, что исход дольщиков со стройплощадки отнюдь не завершился. По данным ведомства, которые запросил «Бизнес-Вектор», участок 64:010246:55 на углу ул. Чернышевского и Б. Горной площадью 4442 кв.м имеет кадастровую стоимость 18 910 304 рубля и вид его разрешенного использования по-прежнему многоэтажная застройка! И этот участок по-прежнему обременен арендой АО «Шэлдом».
Значится в выписке Росреестра и то, что на участке строится жилой дом. В обременение входит и некий договор о долевом участии сроком действия с 29.12. 2016 года по 31.12.2022 года. Вообще, это очень предусмотрительно: суд отменил договор аренды, который был заключен в 2017 году сроком на 3 года, однако «якорный» дольщик (видимо, компания «Мотор») застолбил права до 2022 года.
А между тем разгромное для чиновников и «Шэлдома» постановление кассации от 30 июля 2018 года по делу А57-16140/2017 давно вступило в силу! Однако победа в суде это одно, а реальность – совершенно другое. Чем чревата зафиксированная Росреестром ситуация? Вот как видит развитие событий глава юридического бюро «АргументЪ» Андрей Ларин:
- Если на участке зарегистрировано незавершенное строительство, то владелец этого объекта по закону может обратиться в горадмнистрацию за временным разрешением сроком на 3 года, чтобы достроить объект. И не важно, как в конечном итоге будет называться то юридическое лицо, которое достроит дом. Учитывая нашумевшую историю, это вряд ли будет АО «Шэлдом», но суть от этого не изменится, - считает юрист.Что-то подсказывает нам, что мэрия не будет противиться такому повороту событий, хотя в решении 12 ААС даже есть подсказка, как отбить поползновения застройщика. Интересна и позиция облпрокуратуры, обозначенная за подписью О. О. Петрова в ответе на запрос ИА «Стройсар». Г-н Петров подтверждает, что судебное решение о невозможности многоэтажного строительства на у ФОК «Звездный», есть. И следом пишет, что «на момент подачи АО «Шэлдом» в администрацию МО «Саратов» заявление о выдачи разрешения на строительство рассматриваемого многоквартирного дома, основания для отказа в его выдачи у администрации города отсутствовали». В связи с чем, оснований для принятия мер прокурорского реагирования не имеется.
По сути, вопрос редакции: а почему, собственно, не исполняется решение суда, участок земли не приводится в первоначальный вид и не выставляется мэрией на аукцион, остается открытым. Неужели прокуратуру, бьющуюся за чистоту земельных отношений, реальные плоды победы уже как-то и не интересуют?Хотя, судя по ответу министерства строительства и ЖКХ, все основания для проведения аукциона есть. «Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:010246:55 с ООО «Шэлдом» расторгнут. Строительство многоквартирного жилого дома в настоящее время не ведется», - пишет в редакцию замминистра по государственному строительному надзору М. А. Бутылкин. У несостоявшейся «Ноты», по данным минстроя, есть 8 дольщиков-физлиц. Осенью прошлого года, снимая обеспечение с регистрации сделок в Регпалате, суд подчеркивал, что делает это для того, чтобы данные договора дольщики могли расторгнуть. Но люди продолжают верить «Шэлдому», не взирая на закон. В регионе легко сносятся даже завершенные объекты, если возведены самовольно или на неоформленной земле. А уж разделаться со свайным полем при желании вообще не составляет труда. Не поставить сейчас преграду скандальному проекту – значит, дать чиновникам шанс вернуться к «чемоданному праву». Все помнят данную любимую земельную практику саратовской мэрии – когда вопрос решается втихомолку, полюбовно, под шелест купюр. Николай Степанов
