ООО «Гамма-2004» стремится любым способом узаконить свой многоэтажный дом на улице Тулайкова в Саратове, разрешения на ввод которого мэрия не дает из-за отступлений от первоначального проекта.
Тем временем, свежий судебный иск к самой компании может наградить Саратов очередным проблемным домом с весьма сложной биографией.
Ошибка на 290 квадратных метров
Камнем преткновения для ввода в строй дома по Тулайкова, 1 стала пристройка к зданию, соединяющая его с соседним домом и делающая проблематичным соблюдение пожарных правил. В середине января этого года 12 ААС вынес беспрецедентное решение по поводу дома, признав весь объект собственностью его застройщика, компании ООО «Гамма-2004» Фаика Агадашева. Ранее аналогичное решение приняла первая инстанция. Судьба дольщиков вообще осталась за кадром, а основания, на которых суды отдали Агадашеву его дом, оказались поразительными. Участок «Гамма-2004» обживает давно. Первое разрешение на строительство ей выдали еще в 2014 году. В 2016 году его отменили, компания оформила новый документ, действие которого несколько раз продлевала. В 2019 году 14-этажное здание было готово, но тут начались проблемы. Мэрия Саратова категорически отказалась подписывать дому разрешение на ввод. Основания были серьезными: разрешение выдавалось на одно здание, а построила «Гамма-2004» целых два — некое нежилое здание и дом с пристройкой, которую к тому же увеличила по площади более чем на 290 кв.метров, чем было в проекте. Кроме того, эта пристройка соединяет 14-этажку с соседним домом, делая проблематичным соблюдение пожарных правил. Снять людей с балконов однокомнатных квартир, выходящих торец, с помощью пожарных лестниц будет крайне непросто.
Добиться разрешения на ввод своего «гибрида» через суд застройщик не смог: этот спор с администрацией города он проиграл в трех инстанциях, дойдя до окружного арбитража в Казани. И тогда Фаик Агадашев пошел иным путем — потребовал, чтобы дом признали собственностью «Гаммы-2004». С этим иском он пошел в суд в декабре 2020 года, ответчиком вновь выступала мэрия Саратова.
И, чудо – эта тактика принесла результат! Дом, у которого есть около 30 дольщиков, две инстанции подряд признали собственностью застройщика! Основания для этого решения и вовсе поразительные.
Как сказано в вердикте областного арбитража от 26 августа 2021 года, несоответствие технических планов дома и пристройки проектной документации, а именно увеличение площади встроенно-пристроенных помещений «явилось не нарушением со стороны Застройщика проектной документации, а лишь результатом технической инженерной ошибки». Данная ошибка, как заключил суд, исправлена, и «Гамма-2004» представила в мэрию исправленный технический план объекта. Ошибка площадью почти 300 кв.метров, которую суд простил застройщику, это нечто новое для саратовского строительного рынка.Но на этом чудеса не заканчиваются. Как явствует из решения арбитража, главная претензия мэрии Саратова - то, что застройщик, получив разрешение на дом, возвел два объекта - жилое здание и нежилое, уже удовлетворена. И нежилое здание – то ли баня, то ли шиномонтаж, уже демонтирована. Остается удивляться, почему при таких козырях на руках застройщик не побежал в суд за получением разрешения на ввод, а стал добиваться права собственности на целый 14-этажный дом!
Разница в проектных планах, давшая мэрии повод отказать в разрешении на ввод здания, обнаруживается в площади подвала и первого этажа пристройки. Именно там и скрываются лишние 290 кв. метров. Причем это не только лишние метры, но и, возможно, помещения. Ленинский райсуд рассматривал также гражданский иск к «Гамме-2004» некоего гражданина Пичулева В.М., который просил запретить компании устраивать в подвале дома сауну или другой подобный объект. Требования эти были удовлетворены судом общей юрисдикции частично и на момент вынесения решения арбитражем еще не вступили в силу. К какому же объекту были претензии?
Безопасный самострой
Экспертиза в деле при этом фигурирует и результаты ее весьма любопытны. Вопросы перед специалистами ставились следующие: отвечает ли дом на Тулайкова градостроительным нормам, создает ли он угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует ли противопожарным требованиям, имеются ли какие-либо отступления от проекта. По первым трем вопросам эксперты ответили однозначно - отвечает, не угрожает и соответствует. С четвертым ответом пришлось повозиться. Сравнив выполненные работы с проектом, специалисты заключили, что кое-где эти работы не выполнены - где отсутствует кладка не несущей стены, где пандус для инвалидов забыли, где на месте некоего снесенного одноэтажного здания не провели благоустройства, где счетчики на воду забыли поставить. Впрочем, о ней экспертов и не спрашивали.Интересно, что в судебном решении цитируются только выводы экспертов, а сама организация, проводившая исследование, не указывается (как выяснил «БВ», экспертизу проводило ООО «Центр независимой технической экспертизы»). Но всех выводов относительно безопасности дома, рядом с которым что-то снесли, оказалось достаточно, чтобы председательствующий судья Кирилл Елистратов (он же, кстати, разбирает иск мэрии Саратова против застройщиков злосчастного ЖК «Победа» и прилагающейся к нему канализации) постановил считать дом по Тулайкова, 1 собственностью застройщика.Поскольку разрешения на ввод дома в строй у «Гаммы-2004» все же нет, суд подошел к вопросу как к признанию права собственности на самострой. Согласно Гражданскому кодексу, собственник участка приобретает права собственности на все, что на нем построено, если иного не предусмотрено законом или договором. Именно с такой формулировкой суд и удовлетворил требования заявителя, постановив: «Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Гамма-2004» на самовольную постройку - многоквартирный жилой дом со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями».
К слову о безопасности: отсутствие проезда между домами — верный путь в проблемные для объекта любой стадии готовности. Примеры у Саратова уже есть — это ЖСК «Строитель» на улице Рамаева. Ради пожарного проезда инвесторам, которые выкупили, расселили и снесли мешавший организовать его старый дом, мэрии пришлось потом расщедриться на разрешение построить рядом еще одну многоэтажку. Это ЖСК «Гелиос-2003» в Нескучном переулке, где пришлось решать аналогичную проблему.
Почему же на Тулайкова, 1 возможной проблемы не видит никто? Достаточно взглянуть на дом и планировку квартир, чтобы выяснить, что любая однокомнатная квартира из расположенных по правой стороне дома, над перекрытым проездом, в случае пожара рискует оказаться мышеловкой. У нее есть выход только на торцовую сторону дома, а пожарной машине, благодаря «встроенно-пристроенному помещению», подобраться туда будет крайне сложно. Но эксперты уже объявили, что дом безопасен. А дальше… Только надеяться, что Саратов не получит себе проблемный дом и ТК «Зимняя вишня» в одном флаконе.
Так и хочется сказать – а позовите, дорогой минстрой в лице замминистра Михаила Бутылкина и курируемого им управления Госстройнадзора, пожарных! Пусть МЧС заранее, еще до заселения дома, попробует снять людей с верхних этажей или протащить пожарный рукав через пристройку, загораживающую проход! Причем лучше устроить эти учения публичными, в присутствии журналистов, общественности и будущих жильцов дома. А еще неплохо бы позвать экспертов, которые продемонстрируют, где именно скрывается «техническая ошибка» в 290 квадратов, и как это площадь увеличилась на такое внушительное количество метров, а число помещений осталось прежним.
Генподрядчика не спросили!
К слову сказать, с самостроями в регионе тоже до сих пор не церемонились. Ресторан по соседству с музеем Федина чиновники спешат извести, несмотря на полную безопасность и 10-летнюю историю постройки. Бизнесмену Армену Джуликяну в Энгельсе не помогли никакие судебные иски – на его ТЦ «Покровскъ» местные чиновники тоже готовят кувалду. Из таунхаусов на Питерской выселяли успевших обжиться граждан с приставами и большим скандалом. Но с Фаиком Агадашевым и его многоэтажкой — совсем другая история. Решение областного арбитража, закрепившее собственность «Гаммы-2004» за ее самостроем выносилось 26 августа. Его же 11 января поддержала апелляционная инстанция. Вердикт суда первой инстанции оспаривали партнеры «Гаммы-2004»: ООО «СВК-Холдинг» Валерия Серова, как генподрядчик и АО «Саратовоблжилстрой» облдепа-строителя Леонида Писного, как дольщик.«СВК-Холдинг», обжалуя решение о собственности компании Фаика Агадашева на дом, подтвердил, что строить его пришлось «не в соответствии с заданием на проектирование, а по заданию заказчика, в результате чего возникли изменения, которые привели к аварийности дома. За актом, подтверждающим соответствие параметров построенного объекта, «Гамма-2004» к своему генподрядчику не обращалась.Со своей стороны фирма Леонида Писного заявила, что дело о собственности застройщика на дом рассматривалось вообще в отсутствии «Саратовоблжилстроя» как дольщика и просит восстановить срок подачи апелляционной жалобы. Фактически холдинг облдепа-строителя оказался в статусе пострадавшего дольщика. Но суд отказал обоим. «СВК-Холдингу» на основании того, что договор генподряда от 10 ноября 2016 года - это еще не основание полагать, что признание собственности «Гаммы-2004» на самострой как-то нарушает права партнера. «Саратовоблжилстрою» отказали на том основании, что в имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН нет никаких данных о правах собственности компании на квартиры в доме по Тулайкова, 1. В решении суда прослеживается какая-то горькая ирония: региональные власти неоднократно выезжали на Леониде Писном и его холдинге, когда речь шла о достройке проблемных домов. И вот теперь компания оказалась сама в положении дольщика, которого суд по каким-то причинам не услышал. И это только один дольщик-юрлицо? А что же с физлицами?
Сектор «банкрот» на барабане
Практика уже показывает, что до того, как по душу застройщика придут кредиторы, дольщиков-физлиц обычно никто не слышит — ни минстрой, ни прокурор. К участию в данном деле были привлечены более 30 участников долевого строительства. Кстати, их договоры были зарегистрированы в установленном порядке ЕГРН. Однако в связи с вынесенным судебным решением оплаченные дольщиками квартиры теперь принадлежат ООО «Гамма 2004». Юристы констатируют, что тем самым, нарушена процедура передачи квартир и регистрации прав дольщиков на основании актов приема-передачи, предусмотренная законом 214-ФЗ и законом о госрегистрации. Также при вынесении решения суд проигнорировал наличие у дольщиков права требования на квартиры. Таким образом, переход к дольщикам права собственности теперь целиком зависит от наличия или отсутствия доброй воли ООО «Гамма 2004». Есть и еще один тревожный сигнал для дома – с 28 июня 2021 года застройщика банкротит Агентство по страхованию вкладов. Компании предъявили претензии на 26 млн рублей - просроченный долг по кредиту НВКбанка с процентами. Рассмотрение дела только началось. В качестве третьего лица к процессу привлекли саратовский минстрой. Следующее заседание суда назначено на 24 февраля. Так у кого же в данной ситуации «ключ от квартиры, где деньги лежат»? Можно сказать с уверенность только одно — точно не у дольщиков. В связи с общественной значимостью поднятых вопросов, затрагивающих безопасность населения, «БВ» просит считать данную публикацию официальным обращением в Следственный комитет России и Генпрокуратуру РФ.Справка «БВ». Компанию ООО «Гамма-2004» Фаик Агадашев учредил в 2004 году и до настоящего времени владеет ею единолично. Выручка ее в 2020 году равнялась нулю. Кроме того с 2010 года бизнесмен владеет ООО «Арзу», компанией, торгующей лесом и стройматериалами оптом. Но и ее выручка в 2020 году была нулевой. То же можно сказать об оборотах его архитектурной фирмы ООО «Афина», действующей с 2015 года. В период с 2006 по 2017 год Фаик Агадашев также владел компанией «Приволжье телеком», предоставлявшей услуги связи, но она была ликвидирована как недействующее юрлицо. Последние движения средств в его действующих фирмах наблюдались в 2019 году, но это были уже остатки былой роскоши - 1,5 млн рублей выручки у «Гаммы-2004», 19,7 млн - у «Арзу». При том, что первая в 2014 году принесла своему владельцу 44 млн рублей, вторая - 61 млн. «Афина» за все время существования движения средств не показала ни разу.