Глава облправительства Роман Бусаргин сообщил, что школа в энгельсской Летке на 1100 мест и 2 поликлиники будут построены инвестором, а затем переданы региону. Следовательно, "Новому веку" Романи Саджая придется вложить в соцобъекты больше полутора миллиардов рублей собственных средств.
Повторит ли он при этом судьбу других саратовских застройщиков - Алексея Березовского и Анны Сеноженской, обанкротившихся из-за кредитов, взятых под соцобъекты? И на сколько вырастет цена квадратного метра в его квартирах при таких подарках?
Бусаргин встретился с главой Энгельсского МР Алексеем Стрельниковым и представителем застройщика ООО «СК «Новый век» прямо на стройплощадке. При этом он выразил обеспокоенность по поводу комплексного освоения Летки – с учетом детсадов и школ.
По словам чиновников, из 18 га будущей застройки 3 га будут выделены под школу на 1100 мест.
- Здесь же будут располагаться детская и взрослые поликлиники, аптеки и школа на 1100 мест. Социальные объекты инвестор построит за свой счет, после чего передаст их в региональную собственность, - сообщил Бусаргин в своем Instagram.С учетом действующего законодательства это означает, что застройщик в счет комплексной застройки получил обременение - социальные объекты. Стоимость строительства двух поликлиник и школы на 1100 мест, по оценке экспертов - от 1,5 до 2 млрд рублей. Хотя можно сэкономить за счет размещения поликлиник во встроенно-пристроенных помещениях жилых этажей.
В любом случае, Саджая придется достать из своего кармана крупную сумму. Причем ему еще повезло: в изначальном проекте планировок фигурировали и два детских сада. Однако сейчас о них речь не идет: поблизости уже построен детский сад на 300 мест, еще два на 160 мест каждый расположены на ул. 148-й Черниговской дивизии.
- Это не благотворительный проект, у инвесторов ничего благотворительного не бывает. Все расходы покрываются коммерческой недвижимостью. Если бы выгода от продажи остальной недвижимости не перекрывала стоимость строительства этих объектов, то этот проект бы просто затормозился. Значит, там все решено и работают грамотные экономисты, - отметил в комментарии "БВ" глава саратовского Союза архитекторов Владимир Вирич. Он подчеркнул, что большую роль играет очередность сдачи объектов. Если покупатели видят котлован под школу, квартиры в домах расходятся быстрее.По мнению Вирича, сейчас инвесторы приходят к пониманию, что без комплексного освоения территории и его инвестиционная деятельность будет вообще невозможна. - Он это делает в своих инвестиционных целях. Если он не будет этого делать, то и бизнес понесет колоссальный урон. В конечном итоге платит за все покупатель этой недвижимости, - заметил архитектор. Он затруднился оценить, на сколько стройка этих соцобъектов удорожает стоимость квадратного метра в новой Летке. Впрочем, держать цены на приемлемом уровне застройщик может и за счет этажности. Пока Романи Саджая начал строить там нормативный 10-этажный дом. Судя по эскизу на встрече с Бусаргиным, площадь застройки составляет чуть более 38,2 тыс. кв.м.
Вирич подтвердил, что любое строительство требует кредитов, из-за чего получается своеобразная пирамида, которая может и рухнуть.
- Почему бизнес не может остановиться? Потому что проект А с соцобъектами, возможно, содержит и часть средств, закредитованных на проект Б. И когда А закроется, будет видно, что в проекте В не хватает средств для завершения. Тогда нужно закладывать проект С. И так до бесконечности. Разрыв желательно сокращать - обычно за счет масштабирования каждого проекта. Но в конечном итоге это тоже может плохо кончиться, как и любая пирамида, - заметил архитектор.
Напомним, до сих пор в Саратовской области на слуху истории застройщиков Алексея Березовского и Анны Сеноженской, набравших кредиты под социальные стройки. Однако, попав в опалу и оставшись без госконтрактов, они не смогли расплатиться перед банками и свалились в банкротство.
Пока же у жителей могут возникнуть вопросы не только к цене квадратного метра, но и парковочным местам.
- Согласно концепции «закрытого двора» никаких парковочных мест во дворе не будет – для этого предусмотрена многоуровневая парковка, - сообщил Бусаргин. Будет ли паркинг бесплатным или жителям предложат выкупать места или платить за аренду - пока неизвестно.Напомним, что муниципалитету территория Летки – 69 участков общей площадью более 40 га – досталась в 2018 году. Минобороны РФ передал ее на местный уровень, поставив перед фактом расселения аварийных домов.
Уже в конце 2018 года глава ООО «СК «Новый век» Романи Саджая положил глаз на территорию, расположенную рядом с домами №№ 22, 25, 82 и 61 по ул. Энгельса-1, и получил разрешение на подготовку проекта планировки.
Годом позже его компания была единственной, претендовавшей на торгах на право 5-летней аренды земли общей площадью 18 гектаров в районе улиц 148-й Черниговской дивизии – проспекта Энгельса – переулка Восточный – улиц 2-й Ленинградской и Марины Расковой. Арендная плата за участки составляет 7,5 млн рублей в год, однако за право заключения договора требовалось выложить в 10 раз больше. В итоге земля в Летке досталась Саджая за 106 млн рублей.
Тогда планировалась многоэтажная застройка, школа, два детсада, а после корректировки появились места для скверов и бульваров — правда, они должны были быть крохотными. Под многоэтажные дома изначально было запланировано больше половины территории — 54,3% или 194,2 тысячи кв. метров.
Справка «БВ». ООО СК «Новый Век» действует с 2002 года. Компания владеет заводом по производству бетона и раствора и собственным проектным бюро. Единственным учредителем «Нового века» является 58-летний Романи Саджая, его доля находится под обременением у Сбербанка до 30 сентября 2023 года. По итогам 2018 года застройщик показал рекордный рост выручки — с 220,6 млн до 2 млрд рублей. Однако затем последовал резкий спад: в 2019 году компания заработала 717 млн рублей, в 2020 году — 797 млн рублей. Чистая прибыль по итогам прошлого года составила 162 млн рублей. Также Саджая принадлежит стоматологическая клиника «Моя семья» (выручка в 2020 году 31 млн рублей), медицинская компания «Новый век» (25 млн рублей), гостиница «Парк-отель Новый век» (66 млн рублей).
