Торги по помещениям в здании Крытого рынка, принадлежавшим банкротящему торговому дому «Центральный» из основанной Алексеем Еруслановым группы «Астэк», приостановлены из-за разногласия между кредиторами.
Состояться они должны были 17 марта путем конкурса с закрытой формой ценовых предложений. На продажу выставлялась недвижимость ОАО «ТД «Центральный», находящаяся в залоге у банка «Открытие».
Остановил торги областной арбитраж определением от 3 марта по ходатайству банка «Саратов». Банк требовал наложить обеспечение на проведение торгов до вступления в силу судебного акта о разрешении разногласий между конкурсными кредиторами. Как оказалось, доля земельного участка под Крытым рынком, принадлежащая ТД «Центральный», заложена сразу в двух банках.
Претензии «Открытия» к ТЦ «Центральный» составляют 223,4 млн рублей - долг по договору об открытии кредитной линии от 28 октября 2013 года, с процентами. Плюс обязательства по договору об ипотеке здания от 27 января 2014 года, заключенного в обеспечение обязательств по данной кредитной линии. В залоге у банка «Открытие» оказались помещение на 1,6 тысячи кв.метров по улице Чапаева, 59, то есть в Крытом рынке и доля в земельном участке под ним, 579/1000.
Банк «Саратов» заключил с ТД «Центральный» свой договор о кредитной линии 29 января 2015 года и суд включил в реестр требований кредиторов накопившийся долг в 71,4 млн рублей. В тот же день, когда был открыт кредит, банк «Саратов» подписал с «Центральным» и свой договор ипотеки в его обеспечение, и залогом оказались 16 помещений торгового дома плюс все та же доля в земельном участке. Еще один залогодержатель помещений в Крытом рынке - это Сбербанк. У которого в залоге находится помещение площадью 1,5 тысячи кв.метров.Как пояснил «БВ» глава юридического бюро «АргументЪ» и руководитель Бюро по защите прав предпринимателей при саратовском отделении «Опоры России» Андрей Ларин, у банка «Открытие» есть основания оспорить договор ипотеки банка «Саратов» - дважды заложить одно и то же имущество нельзя, это то же самое, что двойная продажа квартиры. - Если у банка имущество в залоге, он заходит в реестр требований как залоговый кредитор. Тут первый встал, того и тапки, - заметил он. Разумеется, заемщику можно было известить банк о том, что имущество уже заложено и перезаложить его еще раз, но в этом случае, банки должны были заранее договориться о том, за кем остается предмет залога, а на такие уступки друг другу кредитные организации идут неохотно. - В Регистрационной палате всплывало много таких странных историй. Там такое не первый раз, но они все списывают на технические ошибки, - отметил Андрей Ларин. Кроме того, объяснил эксперт, перед собственно торгами имущество должны были предложить второму собственнику земли и здания — компании «Крытый рынок» Михаила Макеенко.
- Поскольку у второго собственника преимущественное право, ему предлагается выкупить имущество по рыночной стоимости. Если он выкупает, деньги с продажи идут залоговому кредитору. Если отказывается, тогда имущество выставляют на торги, - рассказал он.Как указано в определении суда о наложении обеспечения на торги, согласно позиции ВС РФ, продать здание, являющееся предметом ипотеки при обращении на него взыскания можно только с принадлежащим залогодателю участком. Помещения же в Крытом рынке заложены у разных организаций, а значит, при их продаже к покупателям перейдет и доля в праве общей долевой собственности на землю. В случае, если бы торги провалились, банк «Открытие» получил бы и помещение, и землю, что нарушило бы права второго залогодержателя - банка «Саратов».
Из документов саратовского арбитража следует, что необходимая доля для использования помещений в Крытом распределяется среди залогодержателей следующим образом - 66,25% - у банка «Саратов», (384/1000), 16,08% - у Сбербанка (92/1000) и 17,67% у банка «Открытие» (102/1000). С учетом наличия договоров ипотеке, продавать заложенные помещения можно только вместе с землей, пропорционально их площади.Второй собственник здания, ООО «Крытый рынок» Михаила Макеенко и Ашота Бичахчяна, не банкротится и прекрасно себя чувствует. Собственность ООО - сам торговый зал, где идет рыночная торговля. Соответственно, существенная доля участка тоже принадлежит ему. Пока суд да дело и торги застряли, помещения Крытого рынка продолжают предлагаться к продаже на ресурсе Avito. В продаже, что характерно, есть помещение общей площадью 1687,8 кв.метра, точно совпадающее с площадью того, что заложено в банке Открытие. Цена лота 58,4 млн рублей, продавцом выступает Центральное агентство залогового имущества. Помещение на 5,4 тысячи кв.метров за 132 млн рублей предлагает на той же площадке агентство Торги-ру. Само здание Крытого рынка имеет статус памятника культуры федерального значения. Переход его в частную собственность в свое время оспаривался Росимуществом и провалилась его попытка судиться лишь из-за истечения срока исковой давности. Итог в споре Росимущества с владельцами здания поставил в марте 2012 года Высший арбитражный суд, оставивший памятник культуры в руках собственников - ТД «Центральный» и «Крытого рынка», бывшего тогда ЗАО. Но в данном случае, считает Андрей Ларин, Росимущество не будет вмешиваться в процесс и попытаться вновь вернуться к вопросу о законности приватизации рынка. Никаких новых обстоятельств банкротство одного из собственников в деле не открывает.
Справка «БВ». «Крытый рынок» существовал в форме ЗАО до декабря 2017 года, после чего был реорганизован в ООО с уставным капиталом 64 102 рубля, где Михаилу Макеенко принадлежит 77%, а Ашоту Бичахчяну - 23%. По итогам 2018 года компания увеличила выручку на 480 тысяч рублей, до 76,7 млн. Чистая прибыль увеличилась на 4,3 млн рублей, достигнув 25,7 млн.
